El resquicio legal de los caseros para subir más de un 2% los alquileres

Hecha la ley hecha la trampa. Cuando para sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado de 2023 el Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos pactó con EH Bildu la prórroga del límite del 2% para los alquileres vigentes a los que toca renovación no anticipó la picaresca de los caseros afectados por la medida. La intervención de Moncloa en el mercado de la vivienda provocó que voces experimentadas del sector advirtieran de efectos colaterales dañinos para la oferta, ya que limitar al 2% la subida máxima en la renovación de un contrato de alquiler podría llevar a que los propietarios prefiriesen apostar por pasarse al alquiler turístico o directamente por la venta; sin embargo, una de las soluciones más efectivas a la que han recurrido los dueños de los inmuebles para proteger su renta es la de acogerse a arrendamientos excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que por tanto no están bajo el límite a la renovación marcado por el Gobierno.

Los contratos con una duración menor a los 12 meses se consideran temporales, por lo que a la hora de establecer el incremento en su renovación no se atienen a la LAU. Este tipo de acuerdos son muy corrientes en los alquileres de habitación por temporada a los que acceden habitualmente los estudiantes. Si por ejemplo un estudiante ha firmado un contrato que abarca el curso escolar, de septiembre a junio, cuando tenga que renovar el pacto con su casero éste podrá inflar el precio por encima del 2% establecido por el Gobierno. Adriano Ortiz Maillo, socio inmobiliario de Fuster-Fabra Abogados cuenta en conversación con El Independiente que "la jugarreta" de los propietarios es muy habitual. "Cuando se implantó esta medida empezaron a llegar casos con estas características. La ley se trató de esquivar desde el primer día", indica el abogado especializado.

Ortiz Maillo argumenta que en casos como los de los estudiantes, que renuevan al termino del curso, es muy evidente el engaño. «Si tu finalizas un contrato menor a un año y haces otro igual aunque la relación vaya a renovarse más allá del pacto estás haciendo un contrato para no sujetarte a ese 2% que limita el aumento de la renta e incurriendo en un fraude de ley porque la vocación es mantener un contrato en el tiempo pero con una triquiñuela que te permita renovar por más de lo reglamentado".

Una de las vías que Moncloa cortó para evitar un ascenso masivo de los alquileres fue la vinculación al IPC (Índice de Precios al Consumidor). Anteriormente al tope del 2% era muy habitual que la renovación de los contratos de alquiler fuera de la mano con el ajuste del IPC, aunque debido a la medida gubernamental esta variante ha quedado suspendida temporalmente. "En muchas ocasiones se firmaba que la subida se situaría uno o dos puntos por encima del IPC y eso ha sido declarado por el Tribunal Supremo como abusivos".

Mantener la rentabilidad sin subir el alquiler

Las trabas del Gobierno para subir el precio de sus alquileres ha llevado a que los propietarios busquen alternativas para mantener la rentabilidad obtenida con sus posesiones. Con la inflación media anual como la de 2022, del 8,4%, y el límite a la subida del alquiler sea del 2%, los propietarios buscan caminos para contrarrestar este desfase. "Hay fondos que en vista de este tipo de políticas están vendiendo su cartera de pisos en alquiler para comprar inmuebles en otros países y llevar sus inversiones a lugares donde el Estado es menos intervencionista", explica Ortiz Maillo, que sostiene que los fondos de inversión a los que hace referencia no tiran de las artimañas mencionadas, "si son condenados por fraude de ley perderían reputación y más dinero del que recuperan con la trampa". La situación para los particulares es totalmente opuesta. "Son los realmente afectados por esta medida y por eso a raíz de la introducción se han disparado los casos", sentencia Ortiz Maillo.

La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, ha destacado recientemente que a lo largo de 2022 el precio del alquiler alcanzó máximos históricos en tres ocasiones. "Con respecto al año anterior, el stock se ha contraído un 32%, haciendo que el desequilibrio entre oferta y demanda aumente y empuje el precio al alza. Las tensiones inflacionistas y la caída que experimentó el precio en 2021 -y que ha recuperado a lo largo del 2022-, también son responsables en buena medida de estos incrementos", explica Matos.

Fotocasa prevé que este año los precios del alquiler sigan alcanzando nuevos máximos, debido al contexto económico y al cambio de ciclo hipotecario, que "pondrán más presión sobre la escasa oferta". En el último año, los precios del alquiler pasaron de los 10,27 euros por metro cuadrado, de media, en diciembre de 2021 a los 11,03 euros por metro cuadrado de diciembre de 2022. Fotocasa ha avanzado que enero volverá a marcar un nuevo máximo histórico, con una subida de los precios en el entorno del 8%. "Nuestras previsiones no son muy halagüeñas y se espera que sigan subiendo en los próximos meses", advirtió la directora de Estudios del portal inmobiliario.