Las inmobiliarias ponen deberes a los nuevos alcaldes: liberar más suelo para levantar vivienda

Poner suelo a disposición del sector es una de las prioridades que ven las promotoras tras las elecciones del 28 de mayo, donde el Partido Popular se hizo con numerosos gobiernos regionales y ayuntamientos hasta ahora en manos del PSOE. La creación de hogares sigue creciendo y no se producen suficientes casas para culminar las necesidades existentes. Y uno de las claves que señalan los diferentes actores es la falta de suelo disponible para levantar nuevas viviendas.

"Espero y confío en que los nuevos gobiernos de las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos les den atención a este tema y doten de recursos humanos necesarios para que haya suelo finalista. Si no, no podremos escalar la producción", explicó este martes el CEO de la promotora Aedas Homes, David Martínez, en un encuentro con periodistas previo a la presentación de resultados de este miércoles. La compañía se anotó un beneficio neto de 105 millones de euros en su ejercicio fiscal 2022-2023, que acabó el pasado 31 de marzo, lo que supone una mejora del 13% respecto al año anterior.

"Queda suelo urbanizable, susceptible de poderse desarrollar y luego edificar. Pero para que se convierta en urbano requiere aprobaciones administrativas y eso es lo que no entienden los políticos", explica Martínez. En este sentido, recuerda que hacer que un suelo pase de urbanizable a urbano "requiere un proceso extraordinariamente garantista, farragoso, reiterativo y vulnerable". "Si cometes un error, tienes que empezar de cero", se queja.

La rigidez de la legislación y la citada falta de suelo afectan no solo a la construcción de vivienda sino también a nuevas fórmulas habitacionales como el coliving. "Chocamos con la legislación y la falta de suelo. Necesitamos que la normativa de suelo se flexibilice para dar cabida a nuevas soluciones como estas", añade. En el segmento del buid to rent, las empresas parecen seguir estando interesadas en comprar edificios destinados al alquiler pero, de momento, se mantienen en modo espera hasta que las condiciones de financiación se normalizan.

En todo caso, la promotora se felicita porque "por fin la vivienda se ha puesto en la mesa de debate de los políticos". "Echábamos en falta que se hablase de ello", comenta el directivo. En este sentido, recuerda que "en España se hace menos vivienda de la que necesita el país y la demanda se va embalsando". Según sus cálculos, se están entregando 85.000 viviendas cada año y harían falta 150.000. "O le damos una respuesta como país, tendremos un problema grave", advierte.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) identifica en un reciente informe la falta de suelo disponible "como el principal cuello de botella" para el incremento de la construcción de vivienda. "Es necesario un valiente cambio de paradigma en las Leyes del Suelo, para que los tiempos de desarrollo de la materia prima no sea de 20 años, y para evitar la judicialización del urbanismo", refleja una de las conclusiones del estudio.

"También un necesario cambio de mentalidad en la Administración para que se coloque al lado del promotor en los desarrollos de suelo, y no enfrente. Igualmente, para flexibilizar los cambios de uso de suelo vacante. Hay que desvincular totalmente el desarrollo de suelo de la palabra especulación, porque en realidad, el suelo es la piedra angular para incrementar la oferta de vivienda asequible", añade.

Desde la Sociedad de Tasación constatan que en las capitales de provincia y núcleos urbanos con actividad económica, comercial o atractivo turístico, el stock de vivienda nueva disponible continúa siendo poco significativo, con precios al alza, sin observarse por el momento ajustes importantes. "Además, la escasez de suelo urbanizable y los incrementos en el precio del suelo y costes de construcción dificultan la puesta en marcha de nuevos desarrollos para uso residencial, sucediéndose de forma residual", apostillan en la última edición del informe 'Mapa del Tiempo Urbanístico'.

Desde Asprima, por su parte, consideran también necesario recuperar los niveles de producción de vivienda asequible de más de 75.000 viviendas anuales. En este sentido, la organización aboga por un Pacto Nacional de Vivienda del que ya ha hablado el líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, con una estrategia a largo plazo que permita posibilitar el acceso a la vivienda de las familias de rentas medias y adelantar la edad de emancipación de los jóvenes.

Pocas promotoras

Con la necesidad puesta encima de la mesa y la importancia que ha ganado durante la campaña electoral, desde Aedas Homes confían en que las administraciones se lo tomen por fin en serio y sigan los pasos de algunas que ya están poniendo iniciativas encima de la mesa para estimular la oferta. Y más con la nueva convocatoria de elecciones generales anunciada el lunes por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, para el próximo 23 de julio.

Eso sí, Martínez también desliza una dosis de realismo acerca de la fuerza real del sector para levantar vivienda nueva. "No somos muchas promotoras las que estamos en el panorama y tenemos una capacidad limitada", comenta. Su compañía está haciendo 3.500 unidades cada año y dice no tener capacidad de hacer 10.000. "Y lo mismo le ocurre a toda la industria", abunda en referencia a otros competidores como Neinor Homes, Metrovacesa o Via Celere.

El impacto de la subida de los tipos de interés en las ventas será limitado, a ojos del CEO de Aedas, que estima un retroceso del 15-20% en obra nueva. "Pero no es preocupante en absoluto, sigue habiendo más demanda que oferta. Los fundamentales son sólidos y la demanda sigue y va a seguir siendo mayor que la oferta durante mucho tiempo", resume.

Riesgo para la inversión extranjera

Precisamente esa brecha entre oferta y demanda es un gran atractivo para el capital extranjero. Desde Aedas subrayan la importancia de generar seguridad jurídica para no espantar a los inversores en nuestro país. "Necesitamos darle confort y transmitir seguridad al capital extranjero para que las exigencias de rentabilidad sean menores y podamos construir de manera más barata", resume.

Precisamente, la ley de Vivienda que entró hace unos días en vigor y que contempla topes al precio de los alquileres "ha hecho que algunos se planteen no invertir más en España, o al menos no hacerlo de momento", destaca Martínez. La norma quedará prácticamente sin efecto ante la victoria de los 'populares' en muchas grandes ciudades y CCAA. A pesar de la incertidumbre que ha generado, Martínez considera que "el capital extranjero cree mucho en España, a veces más que nosotros mismos".

En cuanto a los precios, los costes de construcción se han disparado en los últimos 18 meses; desde la energía a los materiales, paseando por la mano de obra. Y eso se ha trasladado al precio final de venta. Pero en el actual contexto, los costes se están estabilizando y, aunque las materias primas están cayendo, no creen que el coste vaya a subir ni bajar.

La promotora invierte alrededor de 200 millones de euros al año en suelos para construir. Aunque estudia buscar acudir de la mano de socios externos ante las eventuales oportunidades. Y consideran que podrían incrementar un 50% ese nivel de inversión con fórmulas que consisten en crecer apalancándose en el capital de terceros.