Viviendas en venta, en una foto de archivo.
La nueva ley hipotecaria, que se aprobó el martes en la Comisión del Congreso y se votará el próximo 20 en el pleno, busca la protección del usuario y, en general, ha sido bienvenida por todos los partidos políticos y por el sector financiero, en la medida en que aporta más transparencia y reduce el riesgo de litigiosidad.
Sin embargo, hay varias derivadas que afectarán negativamente al sector financiero, dado que retrasará el saneamiento del balance de los bancos al dificultar la venta de activos tóxicos.
Entre las novedades que incorpora la normativa, destaca el endurecimiento de las condiciones para el vencimiento anticipado, algo que podría retraer a fondos y grandes inversores a la hora de comprar grandes carteras de hipotecas.
"En muchos juzgados las ejecuciones hipotecarias están paralizadas hasta que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resuelva unas cuestiones prejudiciales sobre el carácter abusivo de estas cláusulas, al pactarse habitualmente el vencimiento anticipado por impago de una sola cuota. Esto hará que los compradores de carteras de hipotecas a particulares se lo piensen antes de comprar o que aprieten mucho con el precio", explica un alto directivo vinculado a la valoración de carteras.
Y es que, mientras que la legislación actual permite al banco decretar el vencimiento anticipado ante el impago de tres cuotas dando paso a la ejecución hipotecaria, el proyecto de ley solo contempla el vencimiento anticipado en aquellos casos en que se cumplan los siguientes requisitos específicos:
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses
-Que la cuantía de las cuotas vencidas no satisfechas equivalgan al menos:
- Impagos en la primera mitad de la vida del préstamo: La deuda pendiente equivaldrá al 2% del capital concedido, y también se presume cuanto el deudor no pague al menos nueve cuotas.
- Impagos en la segunda mitad de la vida del préstamo: La deuda pendiente equivaldrá al 4% del capital concedido, y también se presume cuanto el deudor no pague al menos doce cuotas.
-Que la deuda haya sido requerida anteriormente y que se le haya dado al deudor un plazo de 15 días para realizar el pago.
Todo ello resta valor a los activos tóxicos ligados a hipotecas de particulares y, aunque en el sector señalan que "no será algo letal" también advierten de que "no ayuda" a la venta de carteras, estrategia clave de los bancos para reducir su exposición al ladrillo y fortalecer sus cuentas.
Efecto en las ejecuciones hipotecarias
En el proyecto de ley el vencimiento anticipado tiene carácter imperativo excluyendo por tanto cualquier pacto entre las partes y suprimiendo los plazos por los que antes se regía la citada clausula, prorrogando en buena medida el proceso de ejecución y otorgando al consumidor una protección reforzada respecto a la normativa anterior, explican desde el despacho Navas & Cusí, especialista en Derecho Bancario.
La nueva regulación responde a un intento por parte del legislador de frenar la controversia que la cláusula del vencimiento anticipado ha generado por los pronunciamientos del TJUE y del TS, sobre si el juez nacional está o no facultado para decidir sobre las consecuencias de la misma.
Con la nueva regulación se retrasan los procesos de ejecución hipotecaria, así en los casos donde los impagos se produzcan en la primera mitad el banco tendrá que “soportar” la deuda sin poder decretar la ejecución mientras las cuotas impagadas no superen las nueve meses. En los casos donde los impagos se produzcan en la segunda mitad no podrá decretarse la ejecución hasta que no haya pasado un año.
Así, explican el bufete, cuando el proyecto de ley se apruebe "los consumidores podrán reclamar no sólo el hecho de que las entidades de crédito hayan incorporado cláusulas de vencimiento anticipado abusivas en sus contratos, sino también podrán amparase en la citada normativa para retrasar los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que encuentren inmersos cuando concurran los requisitos a los que hemos hecho referencia".