Al marcharse un inquilino antes de que finalice el contrato del alquiler, la cuestión de la devolución de la fianza es sin duda la más delicada del proceso, si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrece una respuesta categórica desde ciertas perspectivas: el propietario queda obligado a devolver la fianza siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos. La solución está en qué dice el contrato y en el modo en que se produce el acto de marcha.

Devolución de la fianza en contratos de alquiler

El ordenamiento jurídico español otorga la posibilidad al arrendatario de desistir de su contrato una vez transcurridos seis meses desde su inicio temporal, y para poder desistir válidamente y sin los sustitutivos que se formalizan, debe comunicar la decisión al arrendador con una antelación mínima de un mes. Si es capaz de cumplir con los plazos y requisitos temporales, y si en el contrato no incluye cláusulas que prevén un período de abstención en caso de desistimiento, el arrendador tendrá que devolver la fianza al completo.

Por tanto, en esta situación el contrato de arrendamiento se extinguiría sin ningún tipo de sanción, siempre que se haya realizado el aviso en tiempo y forma. El propietario no podrá retener el depósito, ya que la salida se produce en los términos dispuestos por la ley.

Qué ocurre si el contrato no menciona indemnización

Cuando el contrato de alquiler no incluye expresamente una cláusula indemnizatoria por el desistimiento anticipado, la ley protege al inquilino, de tal modo que el propietario no puede restar ningún importe a la fianza aunque el inquilino abandone la vivienda antes de que termine el periodo de un año pactado.

Esta ausencia de contrato beneficia al arrendatario, ya que le exime de toda obligación económica adicional. Por ello, es importante revisar el contrato de arrendamiento antes de firmarlo o antes de la comunicación de la salida.

Calcular la indemnización en el alquiler

En caso de que el contrato sí contemple una compensación, la LAU prevé una determinada fórmula que se expresa claramente: se da una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente de cumplimiento, y si falta menos de un año, se aplica el acuerdo proporcional.

Por qué protege a las dos partes

Incluir una esta cláusula ofrece seguridad jurídica tanto al arrendador como al inquilino: el primero garantiza una compensación para el inquilino por los perjuicios de la finalización anticipada; en cuanto que el segundo sabe de antemano, como si se tratara de una cláusula penal, a cuánto asciende lo que debe pagar en el caso de que decida marcharse. La claridad y la transparencia contractual evitan los conflictos y hacen posible el cerrar el negocio sin tensiones.

Claves para blindar el contrato de alquiler

Un contrato de arrendamiento completo ha de recoger la duración mínima de la estancia, los plazos de preaviso y la existencia o no de medio de compensación. Definir esto evita confusiones y garantiza que el inquilino sepa lo que le corresponde en caso de desistimiento. De otro lado, es recomendable conservar las confirmaciones de los pagos, así como la notificación de la rescisión por escrito.

Equilibrio entre propietario e inquilino

La ley pretende salvaguardar tanto los intereses de lambas partes. Si el inquilino cumple los plazos, tiene derecho a recuperar su fianza y, por otra parte, el propietario a obtener compensación si así está pactado en la escritura.

Por lo tanto, si no existe la cláusula de indemnización y se ha superado el período de seis primeros meses del contrato, el arrendador ha de devolver la fianza en su totalidad. En otro caso únicamente podrá retener la fianza de una parte proporcional a lo pactado en su día.