El mercado del alquiler en España vive estos días uno de sus momentos normativos más intensos de los últimos años. El Gobierno ha aprobado dos reales decretos-ley de vivienda, publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el miércoles 7 de octubre, con medidas que afectan a inquilinos y propietarios, desde prórrogas extraordinarias hasta cambios en la renovación automática de contratos. Sin embargo, la entrada en vigor no es uniforme. Entre ellas, hay medidas que ya se aplican y otras que quedan supeditadas a una votación parlamentaria decisiva.
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Dos decretos, dos calendarios y una duda clave

La primera cuestión que genera confusión es que no hay un único "día de entrada en vigor" para todo lo relacionado con los alquileres. El primer decreto, el de carácter general en materia de vivienda, entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE. En este caso, el jueves 8 de octubre de 2026, salvo algunas disposiciones que requieren desarrollo reglamentario. Este texto incluye, entre otras cosas, la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028.

El segundo decreto, centrado en la renovación automática de los alquileres por periodos sucesivos, tiene un calendario distinto. Su entrada en vigor se fija expresamente para el 15 de noviembre de 2026. Sin embargo, cuenta con una condición política de fondo, solo será efectivo si supera la convalidación de la Diputación Permanente del Congreso dentro del plazo constitucional de 30 días. Es decir, el BOE marca una fecha, pero las Cortes en funciones tienen la última palabra.

Cuándo entra en vigor la prórroga de los alquileres

Aquí hay que distinguir entre la prórroga extraordinaria ya operativa y la renovación automática aún pendiente. La prórroga extraordinaria de los alquileres, que permite a los inquilinos con contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 solicitar una extensión de hasta dos años adicionales, entra en vigor el 8 de octubre de 2026, al día siguiente de la publicación del primer decreto en el BOE.

En cambio, la renovación automática de los contratos por periodos sucesivos de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) no se aplica todavía. Según la disposición final segunda del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, esta medida entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Esto solo ocurrirá si antes es convalidada por la Diputación Permanente. Si el órgano parlamentario la rechaza, la reforma no llegará a entrar en vigor en los términos publicados.

Por qué la fecha del BOE no es definitiva

La particularidad de este segundo decreto es que el propio texto retrasa su entrada en vigor hasta después del plazo máximo que tiene la Diputación Permanente para pronunciarse sobre su convalidación. Los reales decretos-ley deben someterse a debate y votación parlamentaria en un plazo de 30 días desde su publicación. Al estar el Congreso disuelto por la convocatoria electoral, corresponde a este órgano en funciones decidir si ratifica o deroga las medidas.

El Gobierno ha sido consciente de la falta de apoyos claros para la renovación automática. Por ello, ha diseñado el calendario de forma que, si la Diputación Permanente vota en contra antes del 15 de noviembre, la norma no llegue a surtir efectos. De hecho, fuentes parlamentarias apuntan a que el primer decreto de vivienda tiene más opciones de salir adelante (con el respaldo anunciado del PNV). Mientras, el segundo, el de los contratos indefinidos, previsiblemente decaerá por el rechazo de Junts y también del PNV.

Qué medidas ya están en marcha desde el 8 de octubre

Desde el 8 de octubre, los inquilinos con contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 pueden solicitar una prórroga extraordinaria de un año ampliable por un segundo ejercicio, manteniendo las mismas condiciones del contrato salvo que ambas partes pacten otra cosa o concurra una causa justificada de necesidad del propietario. En zonas tensionadas declaradas por las comunidades autónomas, esta extensión podría alcanzar incluso los tres años adicionales, según el diseño normativo.

Además, el primer decreto incorpora nuevas prórrogas para inquilinos en situación de vulnerabilidad económica y social, refuerza las garantías frente a desahucios y establece límites a la compra de vivienda por parte de fondos de inversión y grandes tenedores hasta 2030. Todas estas medidas forman parte del bloque que entra en vigor de forma inmediata. Esta, según los apoyos anunciados, tiene altas probabilidades de ser convalidado por la Diputación Permanente.