El Gobierno ha cambiado de forma sustancial la fiscalidad de los pisos turísticos en España. Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de corta estancia dejan de estar exentos de IVA, mientras que los ayuntamientos ganan capacidad para aplicar recargos en el IBI a las viviendas destinadas a uso turístico en zonas de mercado residencial tensionado.
Qué cambia exactamente
La medida, recogida en el Real Decreto-ley 29/2026, modifica la Ley del IVA y afecta a los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración no supere las 30 noches para un mismo arrendatario. Hasta ahora, estos alquileres estaban exentos de IVA en la mayoría de los casos, siempre que no se prestaran servicios propios de la industria hotelera.
A partir del 1 de diciembre, esa exención desaparece y el alquiler pasa a tributar al tipo reducido del 10%, el mismo que se aplica a la hostelería. La única excepción es cuando el alquiler se produce en la vivienda que constituye la residencia habitual del propio arrendador, caso en el que se mantiene la exención.
Cómo afecta a los propietarios
Los propietarios de pisos turísticos, ya sean personas físicas o empresas, deberán darse de alta en el IVA antes del 1 de diciembre y empezar a facturar cada estancia. Esto supone un cambio importante en la gestión administrativa, ya que tendrán que presentar el modelo 303 y el resumen anual, además de emitir factura por cada reserva.
La noticia es que, al pasar a estar sujetos al impuesto, los propietarios podrán deducirse el IVA soportado en gastos ligados a la actividad, como reformas, mobiliario, limpieza o comisiones de plataformas como Airbnb o Booking. El impacto económico final dependerá del modelo de gestión, será máximo para quien gestiona directamente el alquiler y prácticamente nulo para quien cede la explotación a un tercero.
Recargos en el IBI
En paralelo al nuevo IVA, los ayuntamientos de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado podrán imponer recargos en el IBI a los pisos de uso turístico. El recargo podrá alcanzar el 50% de la cuota líquida del impuesto para propietarios con una sola vivienda turística, el 100% para quienes tengan dos o más, y hasta el 150% para quienes posean cuatro o más.
Estos recargos no se aplicarán automáticamente en toda España, sino que será cada ayuntamiento el que decida si los introduce y cómo los regula mediante su ordenanza fiscal. La medida busca desincentivar la conversión masiva de viviendas residenciales en alojamientos turísticos y presionar para que estos inmuebles vuelvan al mercado de alquiler de larga duración.
Qué significa para los viajeros
Para los turistas, la principal consecuencia será un aumento del precio final de la estancia, ya que el IVA del 10% deberá repercutirse en la factura. Esto podría traducirse en un encarecimiento de entre el 8% y el 10% del precio por noche, dependiendo de si el propietario decide absorber parte del coste o trasladarlo íntegramente al cliente.
Además, la norma endurece los requisitos para que un alquiler pueda considerarse de temporada. A partir de ahora, la causa de la temporalidad (estudios, motivos laborales, etc.) debe quedar recogida de forma expresa en el contrato y debe ser real y acreditable, recayendo la prueba en el propietario. Si no se justifica debidamente, el contrato pasará automáticamente a considerarse de vivienda habitual.
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