Quien tuviera 30 años cuando nació la Operación Chamartín, a comienzos de los noventa, supera hoy los 60. En 2026 han arrancado las primeras obras de urbanización de lo que ahora se llama Madrid Nuevo Norte. Todavía no hay una sola vivienda en pie. Unos kilómetros al sur, a principios de julio de este mismo año, el Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente el proyecto de urbanización de Campamento: 10.700 viviendas proyectadas. Aquel documento autoriza a trazar calles, no a levantar casas. La operación empezó a bosquejarse hace más de tres décadas. Ninguno de los dos casos tiene un culpable con nombre y apellidos. Pasaron por ellos gobiernos de signo opuesto, administraciones de tres niveles, propietarios privados, empresas públicas, reformulaciones de proyecto, recursos en los tribunales y complejidades técnicas reales. Nadie, formalmente, violó la ley. Cada cautela era impecable por separado; sumadas todas, arrojan treinta años de parálisis.
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El suelo coloreado

En el plano, el terreno aparece teñido del color de los futuros barrios residenciales. Puede permanecer así dos décadas. Entre esa mancha de color y la primera grúa media una carrera de obstáculos: planeamiento, informes sectoriales, evaluación ambiental, reparcelación, proyecto de urbanización, infraestructuras, alegaciones, litigios y licencia de obra. El debate público confunde el suelo calificado para vivir con el suelo donde se puede excavar mañana. Entre uno y otro media una generación.

La demanda, mientras tanto, se mueve en meses. Se forman hogares, llegan trabajadores a las ciudades, un joven decide marcharse de casa. La oferta responde en años; cuando tarda décadas, sencillamente deja de responder a la demanda.

Después se pretende intervenir sobre el precio: topes, avales, subsidios y bonificaciones. Se legisla sobre cuánto debe costar el alquiler de un piso que no existe.

El coste de la espera

El tiempo tiene una factura que alguien termina pagando. Un suelo que aguarda diez o quince años una autorización no hiberna en el vacío: acumula intereses financieros, minutas de técnicos y abogados, proyectos caducados que deben rehacerse y capital inmovilizado. Esa factura se incorpora, tarde o temprano, al precio de venta o de renta.

El calendario también decide quién juega la partida. Un gran fondo o una cotizada aguanta años con cientos de millones varados a la espera de un sello; un promotor mediano o una cooperativa, no. Un laberinto largo, incierto y costoso favorece en exclusiva a quien tiene pulmón financiero para soportar la demora. De este modo, una burocracia diseñada para tutelar el mercado termina concentrándolo.

Tres administraciones, un solo reloj

Nada de esto se resuelve desde una sola ventanilla. El urbanismo es competencia de las comunidades autónomas, que fijan el marco legal y aprueban los instrumentos estructurantes. Los ayuntamientos tramitan el planeamiento de desarrollo, la urbanización y las licencias. El Estado dicta las condiciones básicas del suelo y emite los informes sectoriales, carreteras, costas, cuencas hidrográficas, aeropuertos, defensa o patrimonio histórico, que, en la práctica, suelen ser los que congelan los expedientes.

La reforma que acorte los plazos para la construcción de vivienda exige que las tres maquinarias administrativas sincronicen sus engranajes

Cada una de las tres partes custodia una fracción del tiempo y ninguna responde del resultado final. Una comunidad que agiliza sus plazos pero aguarda nueve meses un dictamen estatal no ha ganado un solo día. Un ministerio que acelera sus trámites frente a un ayuntamiento sin personal técnico, tampoco. La reforma que acorte los plazos exige que las tres maquinarias sincronicen sus engranajes. Es complejo, pero la complejidad administrativa no justifica la inacción.

La Comunidad de Madrid aprobó en julio de 2026 el proyecto de ley LIDER para reducir de doce a cuatro años la tramitación del suelo. Resta el trámite parlamentario, el texto definitivo y, sobre todo, comprobar su aplicación práctica. Pero incluso si cumple lo prometido, solo alcanzará a las competencias autonómicas.

Cinco reformas

Estas cinco medidas pueden aplicarse mediante convenio, desarrollo reglamentario o ajuste procedimental directo, sin necesidad de refundir el régimen jurídico del suelo:

  • Informes simultáneos con plazo preclusivo. Diez informes de seis meses solicitados de forma sucesiva suman cinco años. Reclamados el mismo día, consumen seis meses. Los organismos sectoriales deben recibir el expediente a la vez y disponer de un plazo improrrogable para pronunciarse. Las garantías no disminuyen; solo desaparece la cola de espera.
  • Mesa única interadministrativa por desarrollo. En actuaciones que superen un umbral significativo de viviendas, Ayuntamiento, Comunidad y Estado deben constituir mediante convenio una comisión única con interlocutor específico y expediente digital compartido. Las tres administraciones sentadas a la misma mesa, resolviendo discrepancias cara a cara.
  • Fin de la gratuidad del silencio administrativo. La falta de respuesta en plazo no puede quedar sin consecuencias. Si bien el silencio positivo pleno plantea objeciones jurídicas en materia de dominio público, deben operar mecanismos de desbloqueo: continuación del expediente, avocación al órgano superior, sustitución de informe o la obligación legal de motivar públicamente el retraso en sede parlamentaria. El silencio no puede ser impune.
  • Tramitación paralela de fases técnicas. La inercia actual exige culminar el planeamiento para abordar la reparcelación, y cerrar esta para redactar el proyecto de urbanización. En los márgenes que permite la legislación –ampliables vía reglamento–, estos trámites deben discurrir en paralelo, integrando la evaluación ambiental de forma simultánea desde el origen y no como un filtro sobrevenido al final.
  • Registro público de tiempos de tramitación. Cada desarrollo estratégico debe contar con un cronograma público con hitos auditables, donde conste la fecha de remisión a cada organismo y el tiempo exacto que tardó en contestar. La transparencia estadística disciplina a la Administración con mayor eficacia que las circulares internas.

Ninguna de estas propuestas reduce el rigor del control ambiental, la protección patrimonial, la reserva de suelo para dotaciones públicas o la tutela de los tribunales. Un informe de impacto ambiental no protege mejor el entorno por pasar dos años en una bandeja de entrada, ni un informe de carreteras vela mejor por la seguridad vial por acumular polvo durante nueve meses.

Antes de abrir una ventana hay que levantar el tabique; antes del tabique, delimitar la parcela; y antes de la parcela, transformar el suelo. El plazo razonable admite discusión técnica. Treinta años no admiten defensa alguna. Campamento proyecta 10.700 viviendas. En Madrid Nuevo Norte las máquinas entraron a trabajar en 2026 sobre un plano dibujado cuando aquel profesional de treinta años apenas iniciaba su carrera.