El Real Decreto-ley 29/2026 permite al inquilino pedir, con los pagos al corriente, hasta dos años más en los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028; el propietario está obligado a aceptar. Limita las subidas anuales de la renta. Suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de hogares vulnerables y concede a la Administración dos meses para intervenir o subrogarse. Obliga al arrendador a probar por escrito la causa de un contrato de temporada, y si no lo hace, el contrato pasa a ser de vivienda habitual. Prohíbe repercutir el IBI al inquilino y limita las garantías adicionales a dos mensualidades.
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Cada medida tiene su lógica y su defensor; juntas describen a un legislador que mira con atención a quien ya tiene llaves y apenas a quien las busca.

Una prórroga conserva una relación; no construye una vivienda. Un tope de precios alivia el gasto de ciertos hogares. Ninguna de las dos cosas añade un inmueble al mercado. España llega a este decreto con un déficit estimado en torno a 750.000 viviendas, fruto de años de suelo mal gestionado, licencias lentas y un parque público de alquiler casi simbólico. Sobre esa escasez, la norma actúa en el único punto donde el Estado puede actuar de inmediato, que es el contrato ya firmado.

El propietario responde a incentivos. Quien sabe que un impago puede prolongarse hasta 2030, que la Administración dispone de dos meses para decidir si interviene y que no podrá pedir más de dos mensualidades de garantía, aprende a pedir más antes de entregar las llaves. Exigirá nómina doble, contrato indefinido, aval familiar o, en el mejor de los casos, un funcionario. El que no pueda ofrecer eso encontrará la puerta cerrada; el que pueda, venderá o retirará el piso del mercado.

Así se reparte la protección. Quien ya vive dentro obtiene estabilidad, y quien espera fuera encuentra menos oferta y más requisitos. Entre los de fuera están los jóvenes con empleo precario, las familias de ingresos irregulares y los inmigrantes que no pueden acreditar arraigo laboral. La vulnerabilidad que justifica la intervención pasa a ser la razón por la que nadie les alquila. Los más expuestos acabarán en el subarriendo sin contrato, la habitación compartida por cinco y el pago en mano: fuera del registro y fuera de la ley.

La demografía se suma a esto. La regularización de extranjeros no trae de golpe a una población nueva. Esas personas ya vivían en España y ya necesitaban techo, y lo ocupaban donde podían, sin papeles y sin contrato. Lo que cambia es que ahora pueden demandar vivienda en el mercado formal. La crítica sólida es otra: un país que suma hogares más deprisa de lo que construye viviendas acumula desequilibrio, sea cual sea la nacionalidad.

La vulnerabilidad que justifica la intervención pasa a ser la razón por la que nadie querrá alquilar a los vulnerables

El decreto descansa además en un supuesto frágil: que la Administración llegará a tiempo. Proteger a una familia vulnerable es una obligación pública, y el texto la contempla. Pero mientras la ayuda llega, el coste recae en un particular, que muchas veces tiene un único inmueble heredado o comprado tras años de ahorro.

El incentivo fiscal tampoco corrige el rumbo. La deducción del 10%, reservada a bases imponibles de menos de 33.007,20 euros, alivia una carga.

Lo que falta no figura en el decreto: suelo urbanizable, licencias en meses y no en años, un parque público que se pueda contar por decenas de miles, seguridad jurídica para ambas partes del contrato. Son tareas lentas y poco vistosas, y ningún decreto-ley las sustituye.

Un contrato prorrogado hasta 2028 es un dato que se puede medir. La cola de los que esperan una vivienda no figura en ninguna disposición del decreto.