La expansión de las pisos turísticos ha convertido las juntas de propietarios en un espacio decisivo para muchos edificios. A la discusión sobre la rentabilidad que obtiene el dueño de un inmueble se han sumado los problemas de convivencia, entradas y salidas continuas, ruidos, uso intensivo de ascensores o zonas comunes y dudas sobre la seguridad.
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El debate también se enmarca en la crisis de acceso a la vivienda, especialmente visible en grandes ciudades y destinos turísticos. Las administraciones autonómicas y municipales conservan competencias relevantes sobre licencias, declaraciones responsables e inspección, pero desde 2025 las comunidades de vecinos tienen una capacidad mucho más clara para intervenir antes de que una vivienda comience a operar como alojamiento turístico.

La normativa estatal ha endurecido el itinerario. Ya no basta con disponer de los permisos turísticos que exija la comunidad autónoma o el ayuntamiento ni con cumplir los requisitos para anunciarse en una plataforma. El propietario debe mirar también hacia dentro del edificio, a los estatutos y, cuando sea necesario, a la junta de propietarios.

La comunidad sí puede prohibirlo

Sí, una comunidad de propietarios puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos en el inmueble. Para hacerlo (y también para autorizar una nueva actividad) necesita una mayoría cualificada, el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que representen a la vez tres quintas partes de las cuotas de participación.

Esta es la regla del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tras la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025. Por tanto, no sirve una mayoría simple de los vecinos que acudan a una junta. Deben alcanzarse dos mayorías de forma simultánea:

  • Tres quintos del número total de propietarios.
  • Tres quintos de las cuotas de participación del edificio.

La doble exigencia es esencial. Una comunidad compuesta por 20 propietarios, por ejemplo, requeriría al menos 12 votos favorables. Sin embargo, ese respaldo no sería suficiente si esos 12 propietarios no reúnen, conjuntamente, al menos el 60% de las cuotas de participación.

La norma entró en vigor el 3 de abril de 2025 y cambió el punto de partida para los nuevos alquileres turísticos. Desde entonces, quien pretenda iniciar esta actividad en una vivienda integrada en un régimen de propiedad horizontal debe obtener una aprobación expresa de la comunidad, salvo que la cuestión ya esté resuelta por unos estatutos aplicables. El Ministerio de Vivienda explicó que la reforma exige ese visto bueno comunitario previo para instalar nuevas viviendas turísticas.

Autorizar no equivale a dejar hacer

La reforma no solo habilita a la junta para votar una prohibición total. Con la misma mayoría de tres quintos, la comunidad puede aprobar la actividad, limitarla o someterla a determinadas condiciones. Esto permite soluciones intermedias cuando no existe consenso para vetar todas las viviendas turísticas ni para admitirlas sin reglas.

Por ejemplo, una junta podría acordar que solo se autoricen nuevos alojamientos si se cumplen condiciones concretas compatibles con la normativa aplicable, o fijar limitaciones que afecten a futuras altas. El acuerdo debe ser expreso y quedar correctamente recogido en el acta, ya que será el documento que acredite qué decisión tomó la comunidad y con qué resultado de votos y cuotas.

Además, la LPH permite imponer una cuota especial de gastos comunes o incrementar la contribución del piso turístico. También en este caso se necesita el apoyo de tres quintos de propietarios y cuotas, y el aumento no puede superar el 20%. La lógica es que una actividad con mayor rotación de ocupantes puede producir un uso más intenso de elementos como portales, escaleras, ascensores o sistemas de seguridad.

No obstante, la comunidad no puede utilizar este mecanismo para aplicar un recargo ilimitado o para suplir las autorizaciones públicas exigibles. La decisión comunitaria es una pieza del rompecabezas, pero no sustituye la normativa turística de cada autonomía ni las reglas urbanísticas municipales.

Qué pasa con los pisos ya existentes

El límite más importante es la irretroactividad. Los acuerdos de la comunidad sobre aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de viviendas de uso turístico no pueden aplicarse hacia atrás.

Así, un propietario que ya ejercía legalmente la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había ajustado a la normativa sectorial turística puede mantenerla en las condiciones y durante los plazos previstos por esa regulación. La disposición adicional segunda de la LPH protege esa continuidad, pero no basta con haber comprado la vivienda antes de la reforma: debe acreditarse que el uso turístico estaba efectivamente en marcha y correctamente encauzado conforme a la normativa correspondiente cuando entró en vigor el nuevo régimen.

En consecuencia, una comunidad no puede aprobar hoy una prohibición y obligar automáticamente a cerrar un piso turístico preexistente que operaba de forma regular. Sí puede impedir, en cambio, que otros propietarios inicien la actividad en el futuro si reúne la mayoría legal requerida.