La compra de viviendas se desbocó en los años previos a la crisis al calor de los bajos tipos de interés, lo que dejó a su paso una bolsa de deuda hipotecaria en manos de las familias españolas que alcanzó, con la inercia de esos tiempos de ‘burbuja’ inmobiliaria, un nivel máximo de 680.750 millones de euros en 2010, según los datos del Banco de España.

En paralelo, con el aumento sin freno del desempleo a partir de 2008, los balances cobraron cara, nombres y apellidos, en forma de ejecuciones hipotecarias y desahucios.  Del lado más amable, los que pudieron seguir pagando su hipoteca, no se adentraron en la compra de otros inmuebles y trataron de liquidar las deudas que aún tenían. El resultado de este viraje en el mercado inmobiliario fue una caída de la deuda hipotecaria desde febrero de 2011 que aún no ha cesado.

Sin embargo, los parámetros económicos han vuelto a cambiar y con ellos las tendencias. Ahora que la economía vuelve a crecer con vigor y con creación de empleo, este proceso de desendeudamiento de los hogares empieza a vislumbrar su punto final. El pasado mes de noviembre se produjo una nueva reducción del saldo hipotecario de las familias, del 2,95% respecto al mismo mes de 2015, hasta los 547.443 millones de euros. Pero se trata del primer retroceso por debajo del 3% desde junio de 2012.

Esta tasa es muy inferior a la reducción del 4,7% que se registró en 2013. Además, con la recuperación económica ya en marcha, este porcentaje ya había retrocedido hasta el 3,7% en 2014 y al 3,4% en 2015.

A lo largo de todo este tiempo, la deuda hipotecaria de los hogares se ha reducido en cerca de un 20%, pero aún se sitúa por encima de los niveles alcanzados en la antesala de la crisis. Por ejemplo, en septiembre de 2005, cuando el incremento de este indicador alcanzó su máxima velocidad, con un avance del 24,1%, la deuda hipotecaria se situó en los 447.549 millones de euros.

Las compras de viviendas marcan el camino

Detrás de estos movimientos está el devenir del mercado de la vivienda. Así, cuando se incrementa la actividad transaccional, suele hacerlo en paralelo la hipotecaria y, al mismo tiempo, el saldo deudor. De esta forma, mientras que en el tercer trimestre de 2005 se vendieron 205.247 inmuebles, de acuerdo con los registros del Ministerio de Fomento, en el mismo periodo de 2016 se comercializaron menos de la mitad, un total de 97.926 viviendas. A su vez, esta cifra es superior a las 90.350 viviendas vendidas en el tercer trimestre de 2015 y a las 76.330, de 2014, años ambos de intenso desapalancamiento a los que está sucediendo un periodo de ralentización.

En paralelo, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en octubre fue de 22.581, un 16,8% más que en el mismo mes de 2015, y el aumento acumulado a lo largo del año se situó en el 13%.

La incógnita es si los bajos tipos de interés actuales se mantendrán por mucho tiempo. De ello dependerá que se extienda aún más el proceso de desapalancamiento hipotecario de las familias, puesto que una subida afectaría de una u otra manera al ritmo de desendeudamiento, a partir de menores compraventas de viviendas o de un aumento de los costes de la compra.