El Independiente junto con J.A. Muñoz-Zafrilla abogados responde a todas las dudas de nuestros usuarios recibidas a lo largo de los últimos días a raíz del artículo sobre hipotecas.
Pregunta.- ¿Si contrato una hipoteca con una entidad financiera pueden obligarme a contratar algún tipo de seguro?
Respuesta.- Sí, la entidad financiera puede condicionar la concesión de la financiación a la suscripción de un contrato de seguro, pero con sujeción a las reglas previstas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el pasado 16 de junio.
Aunque el artículo 17 de la Ley 5/2019 establece una prohibición general de las prácticas de venta vinculada de préstamos, dicha norma también prevé excepciones, una de las cuales se refiere a los contratos de seguro, prevista en el apartado tercero del art. 17, que establece lo siguiente: “Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario. La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.”
Esta norma, aunque permite a la entidad financiera exigir la suscripción de un contrato de seguro como requisito para conceder la financiación, también permite que el prestatario pueda suscribir el seguro con una compañía diferente de la propuesta por la entidad financiera, pues el precepto obliga a la entidad a aceptar pólizas alternativas de otros proveedores que ofrezcan unas condiciones y prestaciones equivalentes, prohibiendo el cobro de comisiones por el análisis de las pólizas alternativas y también el empeoramiento
de las condiciones del préstamo en el caso de que la entidad prestamista acepte la póliza de seguro alternativa.
Por último, cabe destacar la información precontractual que debe facilitar la entidad financiera en relación a los contratos de seguros accesorios a la financiación. En este sentido, el artículo 6 de la Ley 5/2019 establece que, dentro de la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, “deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada” si la entidad exige la suscripción del seguro para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas.
Y según el artículo 14 de la Ley 5/2019 la entidad deberá entregar al prestatario, por escrito y con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, las condiciones de las garantías del seguro que exige.
Pregunta.-¿En qué consisten las amortizaciones de una hipoteca? ¿Es aconsejable la amortización parcial?
Respuesta.-Amortizar es reembolsar o devolver el dinero prestado. Por tanto, el sistema de amortización es la forma en que se devuelve al prestamista el capital prestado.
Generalmente se pacta que la amortización tenga lugar durante la vida o duración del préstamo, amortizándose en cada cuota una parte del capital. No obstante, en ocasiones se acuerda que todo el capital prestado se amortiza o devuelve mediante la cuota final y que en las restantes cuotas del préstamo solamente se pagan intereses.
Sin perjuicio de la duración del préstamo que se haya suscrito, la ley prevé el derecho del prestatario a amortizar anticipadamente el capital prestado, pudiendo ser una amortización total o parcial.
En concreto, el artículo 23 de la Ley 5/2019 es la norma que actualmente regula las condiciones para realizar el reembolso anticipado, estableciendo, entre otras cuestiones, las comisiones máximas que puede cobrar la entidad prestamista por la amortización anticipada.
En cuanto a la pregunta de si es aconsejable o no realizar una amortización parcial, la
respuesta depende del caso concreto, pues varía según el importe que se vaya a amortizar, la duración pendiente del préstamo, el tipo de interés pactado, entre otros factores.
Por eso, el art. 23.2 de la Ley 5/2019 establece que la entidad financiera debe facilitar al prestatario, papel o en otro soporte duradero y dentro plazo máximo de tres días hábiles desde que se manifiesta la voluntad de amortizar anticipadamente, “la información necesaria para evaluar esta opción”, concretando la norma que “en dicha información se cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración para su elaboración. Tales hipótesis deberán ser razonables y justificables”.
Si tienes alguna consulta acerca de las hipotecas, te ayudamos en: info@zafrilla.com
