El Banco de España descarta que exista un escenario de burbuja inmobiliaria pese a la crisis que atenaza al mercado de la vivienda. Ni siquiera cree que exista un escenario como el previo a la crisis que se desató a partir de 2007. El organismo supervisor que dirige José Luis Escrivá esgrime que las condiciones de concesión de hipotecas no son tan laxas como entonces, que la situación financiera de los hogares está en mejores condiciones y que el nivel real de precios aún está un 18% por debajo de los registros que marcaba cuando estalló la crisis.

En términos de estabilidad financiera, el supervisor considera que las vulnerabilidades del mercado inmobiliario se sitúan en niveles significativamente inferiores a los de los años previos a la crisis inmobiliaria. Así, enmarca la situación "en una coyuntura en la que, desde una perspectiva histórica, la actividad de construcción es débil, el endeudamiento de los hogares es bajo, el crédito inmobiliario es contenido y los estándares de concesión crediticia no apuntan signos de relajación significativa".

"Estamos muy lejos de la crisis de 2007. La distancia entre precios y renta nos sitúa en niveles alejados de eso", ha dicho este jueves el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución, David Pérez Cid, durante la presentación del Informe de Estabilidad Financiera de otoño. "Las políticas de concesión que estamos viendo nos están diciendo que no hay una excesiva competencia que pudiera llevar a una situación de riesgo", ha añadido.

Además, el supervisor cree que los precios son otro factor diferencial. "Los precios están mostrando dinamismo y están creciendo en una situación en la que una oferta rígida no está siendo capaz de acompasar una demanda creciente", ha agregado Pérez Cid. Según el informe, los precios reales de la vivienda se situaban en junio de este año en niveles del segundo trimestre de 2005, y un 17,5% por debajo de su nivel máximo de 2007.

El Banco de España reconoce que los precios y el número de compraventas de vivienda han seguido creciendo con fuerza durante este 2025, "si bien las compraventas se han desacelerado en los meses más recientes". "Estas dinámicas expansivas reflejan la pujanza de la demanda, por factores como el crecimiento de la población y el auge turístico, y, en el caso de los precios, también una oferta relativamente más rígida", añade.

Pérez Cid sí ha querido destacar que, en opinión del supervisor, el alza de precios se da con mucha mayor intensidad en ciertas ciudades que en otras. Según el informe, "el crecimiento en las provincias con niveles de precios más elevados contrasta con incrementos modestos o nulos en aquellas provincias con precios moderados o bajos". "A diferencia de lo observado durante el boom inmobiliario de los 2000, no se observa así una expansión generalizada de los precios por provincias", resalta el estudio.

El saldo del crédito hipotecario a hogares destinado a la compra de vivienda se ha incrementado moderadamente. En el segundo trimestre de 2025 fue un 2,4% superior al del mismo trimestre del año anterior, lo que supone un crecimiento interanual positivo por tercer trimestre consecutivo. Las hipotecas para compra de vivienda conforman la mayor cartera de crédito bancario a hogares y empresas. Sin embargo, dice el supervisor, "su peso en relación al PIB es contenido".

Limitar la concesión de hipotecas

Pese a ello, el Banco de España ha activado un plan para diseñar un modelo por si en el futuro tuviera que establecer límites a los criterios de concesión de crédito. "Lo que estamos haciendo es crear un marco que nos permita en su momento tener un debate informado sobre si activar o no activar estas medidas", ha puntualizado Pérez Cid.

Se trata de una competencia en manos del supervisor nacional, que ahora mismo está analizando escenarios internacionales y los efectos en cada mercado. "Nos lleva tiempo y esfuerzos porque aunque muchos países las han implementado, no hay un marco generalmente aceptado. Eso obliga a un modelo propio y una calibración propia", ha argumentado Pérez Cid. Ahora mismo, "no tenemos el debate sobre si activar o no activar esas medidas. Lo que estamos centrados es en crear el marco", ha concluido.

De momento, personal del Banco de España ha mantenido contactos con las autoridades de varios de ellos para obtener un mejor conocimiento de su experiencia en la activación de este tipo de medidas. Según el informe, algunos de estos países las han utilizado para frenar vulnerabilidades crecientes en sus mercados inmobiliarios, mientras que otros han actuado de forma preventiva antes de que se produjera una relajación significativa de los estándares crediticios. En este segundo caso, las autoridades han introducido estas medidas de forma estructural.