La crisis de precios en la compra de vivienda también está teniendo su efecto en el mercado hipotecario. No en un freno a la demanda, sino en el porcentaje de financiación que los bancos conceden respecto al valor de tasación del inmueble.

Lo habitual es que las entidades no otorguen préstamos que superen el 80% del precio de la vivienda. Pero la última estadística del Banco de España publicada el jueves recoge cómo el porcentaje de hipotecas concedidas por encima de ese umbral ha protagonizado durante los dos últimos años un ascenso casi vertical.

La estadística Indicadores del mercado inmobiliario reflejan que el porcentaje de préstamos por encima del 80% cerró el año 2025 con una media del 11,2% frente al 6,5% con el que cerró el año 2023. Es decir, que casi 12 de cada 100 hipotecas se conceden en ese nivel de cobertura. En el último trimestre de 2023 escaló al 8,6%, mientras que en el segundo trimestre de 2025 alcanzó la cota del 11,6%.

Muchos hogares necesitan recurrir a hipotecas con un nivel de Loan to Value (LTV) que cubra casi todo el valor de la vivienda, dada la imposibilidad de muchas familias o aspirantes a propietario de reunir la entrada necesaria para realizar la operación. No en vano, al importe de compra gay que sumar el resto de costes, tasas e impuestos que llevan aparejadas las compraventas.

A nivel general, el Banco de España recoge que la financiación media que otorgan las entidades bancarias a los nuevos propietarios (relación préstamo/valor) ha ido escalando hasta el 64,8% del valor total de la vivienda. Algo que se acerca ya al máximo histórico del 66,5% alcanzado a finales de 2018.

El organismo supervisor que dirige José Luis Escrivá está desarrollando un marco teórico con el que pretende dotarse de herramientas por si en un momento determinado considera necesario imponer límites a la concesión de hipotecas. La institución, de momento, no ve signos de burbuja, en un escenario en el que además lo que se firma sobre todo son hipotecas a tipo fijo, en contraste con la época previa a la crisis donde la mayoría eran variables. Pero está recopilando datos históricos sobre la evolución de los préstamos y los criterios de aplicados por las entidades. En 2006, las hipotecas por encima del 80% del precio de la casa llegaron al 18%.

"Las políticas de concesión que estamos viendo nos están diciendo que no hay una excesiva competencia que pudiera llevar a una situación de riesgo", dijo en noviembre el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución, David Pérez Cid. Por si acaso, quiere estar preparado para intervenir en un entorno en el que considera que falta 700.000 viviendas para cubrir la demanda.

De momento, los bancos conceden hipotecas por encima del 80% en casos muy concretos, a perfiles con la solvencia acreditada y cuyo esfuerzo económico entre dentro de lo recomendado; que no dediquen más del 35% de sus ingresos para pagar la cuota hipotecaria. Eso sí, ese 'extra' de financiación que otorgan por encima de los criterios prudenciales lleva aparejado unos tipos de interés habitualmente más altos, que encarecen notablemente el préstamo.

Por su parte, el incremento de los precios de la vivienda ha llevado a que el volumen de capital prestado por cada hipoteca esté en niveles incluso superiores a los de la burbuja inmobiliaria. El importe medio fue de 163.738 euros en el conjunto de 2025 frente a los 168.677 euros con los que cerró el año 2007. En diciembre del pasado año, la cifra llegó a marcar los 172.535 euros.

De momento, las grandes entidades aseguran no estar por la labor de entrar en una guerra por captar clientes a través de los préstamos para vivienda. Algunos presidentes y consejeros delegados consideran que los niveles de precios se han movido de forma irracional en los últimos meses, con unos tipos de interés que no permiten un margen que haga rentable el producto. La mayoría entienden que 2026 tenderá hacia la normalización.