Desde 2018, tanto los precios de compraventa como los alquileres han aumentado alrededor de un 50% en España, por encima del avance de los salarios. Esta evolución se ha traducido en un deterioro de la accesibilidad a la vivienda: desde 2021 ha caído un 7,7%. Es decir, los ingresos de los hogares no han crecido al mismo ritmo que los precios, lo que ha dificultado el acceso al mercado residencial y ha colocado a España como el único país entre las grandes economías de la zona euro donde se ha retrocedido en la accesibilidad.
PUBLICIDAD

Parte del debate público sitúa en la inmigración el origen de este problema: una mayor población implica más demanda de vivienda y, por tanto, más presión sobre los precios. Sin embargo, la comparación con otros países europeos muestra que el crecimiento demográfico no conduce necesariamente a una crisis de accesibilidad. La clave está, fundamentalmente, en si la construcción consigue responder a las nuevas necesidades residenciales.

Esta es precisamente la tesis que desarrolla el informe La vivienda y el precio de la escasez, elaborado por el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides. Los autores reconocen el efecto del crecimiento de la población en España sobre los precios: calculan que un incremento del 1% provoca una subida del 1,8% en el precio real de compraventa y del 1,7% en el alquiler. Además, estiman que la inmigración explica el 60% del encarecimiento de la compraventa y el 41% del alquiler desde 2018. No obstante, matizan que "el incremento de la demanda no habría provocado una crisis de esta magnitud si hubiera venido acompañado de una expansión suficiente de la oferta".

Los autores del estudio —Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero— atribuyen esta falta de respuesta a un marco normativo e institucional que combina un "urbanismo muy restrictivo" con "una regulación de la construcción cada vez más exigente". Estas condiciones "han reducido considerablemente la rentabilidad de los constructores" y han dificultado la puesta en marcha de nuevos proyectos.

Para revertir esta situación, los autores proponen liberalizar el suelo y simplificar el Código Técnico de la Edificación, con el objetivo de reducir los costes de promoción y construcción. El planteamiento de los investigadores es que, mientras el Gobierno no elimine o agilice las trabas que impiden ampliar la oferta, la construcción difícilmente podrá responder al crecimiento de la demanda y aliviar la presión sobre los precios.

Por ello, consideran preferible facilitar la incorporación de nuevas viviendas al mercado antes que limitar la llegada de nuevos demandantes. De hecho, advierten de que, si se mantiene el bloqueo institucional de la oferta, restringir la inmigración sería la única alternativa posible para moderar el incremento de los precios.

Alemania recibió más inmigración, pero mejoró la accesibilidad a la vivienda

El caso alemán ofrece un contrapunto a la evolución española. Entre 2020 y 2024, la población aumentó en 5,15 millones de personas en España, frente a los 5,83 millones de Alemania. Sin embargo, desde 2021 el indicador de accesibilidad a la vivienda mejoró un 23% en el país germano, mientras que en España cayó un 7,7%.

La diferencia, según el informe, está en la respuesta de la oferta: en Alemania la construcción superó la creación de nuevos hogares (cuestión que no depende exclusivamente de la inmigración, también aumentan cuando se separan parejas o los hijos se emancipan, entre otros casos). Entre 2021 y 2025, en España se formaron alrededor de 1,2 millones de hogares, pero se terminaron menos de medio millón de viviendas. En Alemania, por el contrario, la construcción superó la formación de nuevos hogares y dejó un excedente de unas 225.000 viviendas.

Estas diferencias influyen decisivamente en la evolución de los precios. En el primer trimestre de 2026, la vivienda se encareció un 1,4% interanual en Alemania, frente al 12,8% registrado en España. El contraste refleja cómo una mayor capacidad de construcción permite incorporar más viviendas al mercado y absorber parte de la demanda adicional, incluida la derivada de la inmigración. De este modo, el crecimiento de la población no se traduce necesariamente en una presión equivalente sobre los precios ni en un deterioro de las posibilidades de acceso a la vivienda.