España

Una comunidad de propietarios no puede prohibir los pisos turísticos, según un juez

Un juzgado de Córdoba anula la prohibición de establecimientos turísticos en un bloque que acordó una junta de vecinos: el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa están amparados por la Constitución y no pueden restringirse, zanja

Turistas con equipaje caminando por el centro de Sevilla.

Turistas con equipaje caminando por el centro de Sevilla. EP

Un juzgado de Córdoba ha concluido que una comunidad de propietarios puede regular la convivencia para reducir las molestias pero no tiene facultad para prohibir que una vivienda se destine a alquiler con fines turísticos, por cuanto el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y no pueden ser restringidos.

En una sentencia notificada este miércoles a las partes, adelantada por Cordópolis y a la que ha tenido acceso El Independiente, el Juzgado de Primera Instancia 7 de Córdoba estima la demanda interpuesta por Magdalena Entrenas (Sanivo Abogados) y declara nulo el acuerdo por el que una junta de propietarios de la capital acordó el pasado 1 de junio prohibir el establecimiento de apartamentos turísticos en el bloque. Es una de las primeras resoluciones judiciales que aborda esta controversia.

La cuestión a discernir en este pleito era si la comunidad de propietarios demandada tenía potestad para prohibir que una vivienda pudiera explotarse como apartamento turístico o tan sólo condicionar ese uso. En el caso de Andalucía, esta actividad está regulada por la Ley del Turismo de Andalucía (2011), el decreto de apartamentos turísticos (2010) y el decreto de las viviendas con fines turísticos (2016).

De entrada, el magistrado Antonio Javier Pérez Martín considera que el «deficiente trabajo» realizado por el legislador -en alusión al nuevo apartado (12) que se añadió en 2019 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal– sólo ha servido para crear una «importante duda jurídica» que provocará un aumento de la «litigiosidad» e «interpretaciones contradictorias» que no cesarán hasta que se pronuncie el Tribunal Supremo dentro de unos años. «Si la voluntad del legislador era la de dar potestad a la comunidad para prohibir el uso turístico debería de haberlo expresado de forma clara y rotunda, máxime (…) cuando el legislador ha atendido más a criterios políticos que jurídicos», razona.

‘Limitar’ frente a ‘prohibir’

Haciendo una interpretación literal, el juez recuerda que el citado precepto utiliza los verbos ‘limitar’ y ‘condicionar’, por lo que una comunidad -con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios- puede restringir pero no prohibir el alquiler de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística tal como se describe en la Ley de arrendamientos urbanos.

Establecida la diferencia entre prohibir y limitar, el debate jurídico no resuelto es qué clase de condicionantes pueden acordar las comunidades en relación con las viviendas turísticas. El 21 de abril de 2020, la Audiencia de Segovia anuló el acuerdo de una junta por la que se prohibía el uso turístico, pero no reparó en qué otras limitaciones podían adoptarse. «A nivel de hipótesis», el juez de Córdoba dice que aquéllas pueden versar sobre la obligación de suscribir una póliza de seguro de daños para los causados por los inquilinos usuarios de las viviendas, darse de alta en el registro correspondiente, limitar el uso de dichos pisos a un número determinado de personas o establecer una fianza previa, entre otras.

La comunidad puede regular la convivencia para reducir las molestias pero no prohibir que a un piso se le dé uso turístico

«Por otro lado, también existen limitaciones administrativas que, por cierto, están sembrando un cierto caos. Un estudio de la Comisión General de los Mercados y la Competencia (CNMC) analiza la normativa de muchas comunidades autónomas y ayuntamientos, que imponen diversas limitaciones o regula las zonas en las que puede desarrollarse el alquiler vacacional, excluyendo a todas las demás. Incluso había Ayuntamientos como el de Oviedo que limitaban este tipo de alquiler a la planta baja o primera y exigían el acceso directo desde la calle», apunta.

Apuntalada su interpretación sobre la Ley de propiedad horizontal, el titular del Juzgado de Primera Instancia 7 de Córdoba invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo para recordar que los propietarios tienen las máximas posibilidades de realizar en sus inmuebles las actividades que consideren oportuno mientras no quebrante alguna prohibición legal. Las restricciones, por tanto, deben interpretarse de forma limitada.

«¿Es el alquiler turístico una actividad molesta y como tal puede prohibirse?», se pregunta el juez. Éste admite que un «irregular uso» del apartamento por parte del propietario puede incordiar al resto de los vecinos, si bien se apresura a indicar que dicha actividad no es molesta per se. En este sentido, indica que la Ley de propiedad horizontal ya prevé la posibilidad de privar del uso de la vivienda al dueño cuando existen ruidos de entidad.

Convivencia

«Destinar un apartamento a arrendamiento turístico, o ponerlo en alquiler residencial o utilizarlo como morada del propietario, no son actividades que en abstracto sean contrarias a la normal convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal, ni tampoco son actividades incívica, molestas, nocivas o peligrosas. El trasiego de los ocupantes, normalmente de fines de semana, no tiene por qué ser mayor que el que se produzca a diario como consecuencia de que habiten un número elevado de personas tanto en régimen de propiedad o en alquiler residencial. Las conductas incívicas pueden provenir de cualquiera de las formas de ocupación del inmueble que hemos mencionado», señala.

Por ello, el magistrado considera que «habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves», pero en modo alguno se puede prohibir «de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita». «No podemos ignorar, aunque algunos parece que lo olvidan, que el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley», zanja.

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