El Congreso de los Diputados español debate actualmente una nueva propuesta de ley que introduce el denominado “Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a No Residentes de la Unión Europea”.

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Este tributo, de naturaleza indirecta y estatal, busca gravar de manera extraordinaria la adquisición de bienes inmuebles situados en España por parte de personas físicas o jurídicas que no residan en países miembros de la Unión Europea.

El impuesto se aplicaría únicamente a las transmisiones onerosas de inmuebles de segunda mano y a la constitución o cesión de derechos reales sobre estos, siempre que el adquirente no sea residente en la UE.

Quedan excluidas las operaciones sujetas a IVA, como la compra de obra nueva a promotoras, y las realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica.

La base imponible se determinará por el mayor valor entre el declarado por el comprador, el precio pactado o el valor de referencia catastral. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor del inmueble, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca.

El tipo de gravamen propuesto es del 100% sobre la base imponible, aunque se permitirá deducir la cuota efectivamente abonada en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). 

Por ejemplo, si un no residente extracomunitario adquiere una vivienda en Madrid por 800.000 euros, tras deducir el ITP (6%, es decir, 48.000 euros), el impuesto complementario a pagar sería de 752.000 euros, elevando el coste total de la operación a 1.200.000 euros.

El objetivo declarado de la medida es frenar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios, para facilitar el acceso a la vivienda a residentes y contener la presión sobre los precios. 

El Gobierno español argumenta que la propuesta se alinea con políticas restrictivas adoptadas en países como Canadá o Dinamarca.

Sin embargo, la propuesta ha generado un intenso debate jurídico y económico. Diversos expertos advierten que un tipo del 100% podría considerarse confiscatorio y vulnerar el principio de libre circulación de capitales recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE, que también protege a residentes de terceros países. 

Además, se cuestiona la constitucionalidad del impuesto y su posible carácter discriminatorio, recordando precedentes en los que el Tribunal de Justicia de la UE ha obligado a España a eliminar diferencias fiscales entre residentes y no residentes.

La iniciativa se encuentra en fase de tramitación parlamentaria y su impacto real dependerá de su aprobación y de eventuales modificaciones durante el proceso legislativo. 

De ser aprobada, supondría un cambio drástico en la fiscalidad inmobiliaria para compradores extracomunitarios, con potenciales repercusiones en la inversión extranjera y el mercado inmobiliario español.

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