La venta de viviendas batirá este año cifras históricas. Las transacciones de viviendas se incrementaron un 11,7% en 2024, hasta las 716.600 operaciones. Para este 2025, se espera que las ventas crezcan entorno al 9%, lo que se traducirá en un volumen de 780.000 unidades, según las previsiones del Observatorio inmobiliario publicado este miércoles por BBVA Research. El crecimiento en 2026 se estima que sea de un 5%, por lo que se superarán las 800.000 viviendas vendidas.

De cumplirse las previsiones, la compraventa de viviendas alcanzaría cifras históricas de la serie del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra más próxima a las estimaciones del servicio de estudios de la entidad vasca para el bienio 2025-2026 se retrotraen a hace 18 años. Concretamente, al inicio de la serie en 2007, cuando se vendieron algo más de 775.000 viviendas.

Las cifras récord se ven favorecidas por el impulso demográfico. "El primer elemento de necesidad de cualquier familia es la vivienda, ya sea de alquiler o compra", recuerda Ricardo Palomo, catedrático de economía aplicada de la Universidad CEU San Pablo. La población española alcanzaba los 49,15 millones de habitantes en abril y, solo en el primer trimestre del presente ejercicio, la población aumentó en 75.865 personas. La previsión para 2030 es que esta cifra alcance algo más de 52 millones de personas, lo que "supondrá la necesidad de entre 1,4 y 2,1 millones de viviendas", señalan desde BBVA Research.

Además, el buen ritmo de crecimiento de la economía española que se traduce en el alza de los salarios, la fortaleza del mercado laboral y la recepción de flujos migratorios serán determinantes en el impulso de la compraventa de inmuebles durante este y el siguiente ejercicio.

Asimismo, el control de la inflación europea en el entorno del 2% también será clave en el aumento de la renta bruta disponible para las familias. Y las seis reducciones consecutivas de los tipos de interés de los últimos meses hasta el 2,25% actual han contribuido a impulsar el aumento de la demanda de viviendas. "Aunque la mayor parte de las bajadas de tipos ya se habrían producido, se espera que, con los próximos descensos, las nuevas operaciones sigan mostrando una evolución al alza en los próximos ejercicios", recalca el informe de BBVA Research.

En este sentido, Palomo asegura que las bajadas de tipos "favorecen que el préstamo sea más barato y asequible para que más personas pueden endeudarse y comprar vivienda". De esta forma se explica, en parte, por qué las operaciones de crédito para la compra de viviendas en 2024 crecieron hasta los 68.000 millones de euros, un 56% más que el nivel alcanzado en 2019.

Demanda al alza, oferta reducida

El precio de la vivienda mantiene una tendencia alcista. En 2024 lo hizo en un 8,4%, según los datos del INE y nada apunta a que vaya a descender. BBVA Research estima un crecimiento de los precios para este año del 7,3% y del 5,8% para el siguiente.

No obstante, la entidad bancaria cree que "la reducida oferta de obra nueva y el interés de las administraciones públicas en incrementar la oferta de vivienda pública" elevará la producción de viviendas en los próximos trimestres. Pero no al ritmo que se requiere.

El 80% de las ventas en 2024 fueron de vivienda de segunda mano, frente al 20% de vivienda nueva. Estas últimas son unas 150.000 unidades respecto al total de 717.600 viviendas vendidas. "Aunque la tasa de crecimiento es importante, el nivel sigue siendo relativamente bajo. En 2024 se iniciaron unas 128.000 viviendas, un volumen que sigue siendo insuficiente teniendo en cuenta que, según el INE, entre 2025 y 2026 la creación neta de hogares será de algo más de 220.000 cada año", recuerdan los economistas de BBVA Research.

Así, "la incertidumbre regulatoria, las trabas burocráticas, la falta de suelo urbanizable y unos costes de construcción que siguen siendo muy altos impiden que la oferta de vivienda aumente. Mientras no se resuelva el problema estructural de falta de suelo disponible y vivienda en construcción, esta situación puede mantenerse o incluso ir a peor", concluye para El Independiente Javier Cuervo, docente de UNIE Universidad.

Créditos ICO que avalan el 100% del valor de la vivienda

El Gobierno, por su parte, ha implementado durante su legislatura diversas medidas en materia de vivienda. Entre ellas, se ha puesto en marcha una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para ayudar a jóvenes y familias con menores a su cargo a obtener hipotecas que cubren hasta el 100% del valor de la vivienda. Aunque en general mantienen los criterios de prudencia implantados tras el boom inmobiliario, las entidades bancarias están ofreciendo este tipo de condiciones a ciertos perfiles de cliente. Un extremo que también contribuye a estimular la demanda.

Por otro lado, la administraciones públicas "todavía no han puesto en marcha una reducción de la carga fiscal para aligerar el precio de la vivienda", lamenta el catedrático del CEU antes citado. De hecho, los españoles que tienen una vivienda en propiedad pagan un 30,3% en impuestos. Un porcentaje muy elevado en comparación a los promedios de la OCDE y de la UE, del 9,7% y 6,5% respectivamente, según recoge el informe La fiscalidad de la vivienda en España, publicado este martes por el Instituto de Estudios Económicos (IEE).