El mercado hipotecario arranca el año con un euríbor encadenando su quinto mes al alza y con menos margen para el alivio que muchos compradores esperaban. La decisión del Banco Central Europeo (BCE) de mantener los tipos ha consolidado un escenario de estabilidad monetaria que el índice de referencia de las hipotecas variables en España parece haber descontado ya.

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Tras los descensos acumulados durante la primera mitad de 2025, el ejercicio se cerró con un repunte que afectará a quienes tengan revisión de su préstamo en los próximos meses. El BCE dejó los tipos en el 2% tras considerar controlada la inflación y, según el consenso del mercado, no se esperan cambios relevantes en las próximas reuniones. Fráncfort mantiene, por ahora, una estrategia de prudencia.

El euríbor cerró diciembre en el 2,267%, por debajo del 2,525% con el que arrancó el año. El índice tocó mínimos en julio, cuando se situó en el 2,079%, pero desde entonces ha cambiado de tendencia. Los analistas no prevén una vuelta a las caídas de la primera mitad del año, lo que abre la puerta a ligeros encarecimientos en las revisiones hipotecarias tras un 2025 de auténtica euforia.

Entre enero y octubre se han inscrito en los registros 419.913 préstamos sobre vivienda, un 18,4% más que en 2024. El dato de octubre fue el mejor en los últimos 15 años y, a falta de resultados definitivos, los expertos creen que 2025 puede acabar con medio millón de hipotecas firmadas.

"Estamos ante un euríbor mucho menos volátil que en años anteriores, lo que da más visibilidad al mercado hipotecario, aunque también ha supuesto una cierta decepción para quienes esperaban descensos mucho más acusados", explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.

La estabilidad monetaria ya se refleja en la oferta bancaria. Tras un periodo de competencia intensa para captar clientes, las entidades han comenzado a ajustar al alza el precio de las hipotecas, especialmente las de tipo fijo. Para 2026, los analistas anticipan un encarecimiento moderado de estos productos, que seguirán siendo mayoritarios entre los clientes que priorizan cuotas estables. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio al que se firmaron las hipotecas hasta octubre es del 2,81%. El importe medio es de 167.080, un 12,7% más interanual.

Las últimas previsiones del BCE apuntan además a una inflación más persistente en 2026. "Esto ha reforzado la idea de que los recortes -si llegan- serán tardíos y graduales, y el índice, que se mueve anticipando el coste futuro del dinero, parece que incluso descuenta una posible subida de tipos a finales de 2026", señala la portavoz del comparador Kelisto.es, Estefanía González.

Según los datos de este portal, las hipotecas variables se encarecieron en diciembre un 1,61% respecto al mes anterior, mientras que las fijas subieron un 0,11%, encadenando cuatro meses consecutivos de incrementos. Aun así, el precio de los préstamos para vivienda sigue siendo inferior al de hace un año, con descensos de hasta el 5,5% según el tipo de hipoteca. "Las entidades están ajustando sus ofertas en función al coste de financiación que esperan afrontar en los próximos trimestres, lo que explica que las hipotecas sigan encareciéndose incluso en ausencia de nuevas subidas oficiales de tipos", añade González.

Para Martínez, el nivel actual del euríbor confirma que "el mercado ya había descontado hace meses un escenario de tipos estables y que, al menos a corto plazo, no se esperan grandes cambios". Las revisiones anuales todavía pueden arrojar un ligero ahorro, ya que el índice se sitúa 0,169 puntos por debajo del cierre de diciembre de 2024. En cambio, quienes tengan revisión semestral verán aumentos, dado que el euríbor está 0,187 puntos por encima del nivel de junio.

El mercado hipotecario entra así en una fase de normalización: menos volatilidad, pero también menos oportunidades de ahorro. Los expertos descartan un regreso a los niveles negativos previos a la pandemia. "Con la vista puesta en 2026, todo apunta a que las hipotecas seguirán tensionadas, especialmente las de tipo fijo, sobre todo si los bancos consolidan un escenario de tipos más altos durante más tiempo", remata González.

Mirar seguros, comisiones y vinculaciones

Pero los expertos avisan de la importancia de mirar con lupa la letra pequeña antes de firmar. "En un entorno de tipos estables, los bancos no compiten tanto bajando precios como afinando condiciones, por lo que comparar TAE y vinculación es más importante que nunca. Seguros, comisiones y productos vinculados tienen hoy más impacto que el propio tipo de interés, y pueden marcar la diferencia entre una buena oferta y una solo aparente", subraya Pablo Vega, experto del comparador de hipotecas de Roams.

La tensión del mercado hipotecario va unida a la que vive el mercado inmobiliario. 2025 cerró con precios máximos y un elevado volumen de compraventas, impulsados por la escasez de oferta y la fuerte demanda en las grandes ciudades. Para 2026, las previsiones apuntan a nuevas subidas, aunque más moderadas.

Para Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, el mercado hipotecario se mantendrá estable durante el próximo año, "con ofertas agresivas de los bancos (aunque es posible algo menos baratas), debiendo vigilar tanto la evolución del precio de la vivienda como la actividad económica y la tasa de paro".

Pese a la mejora del acceso al crédito, el principal obstáculo sigue siendo el elevado precio de la vivienda y la falta de ahorro para afrontar la entrada y los gastos asociados. Y eso, en parte, porque los precios disparados del alquiler se comen un buen trozo de la capacidad de ahorro. "Vivimos una enorme incertidumbre legislativa en la que la falta de acuerdos mínimos provocará que sea prácticamente imposible aprobar o modificar ninguna ley que mejore la accesibilidad de la vivienda", lamenta Iñareta.

En su opinión, "en 2026, la situación de la vivienda solo profundizará en la senda que caminamos en los últimos años". Sus previsiones apuntan a subidas superiores al 15% interanual en el precio de la vivienda, con Madrid y Valencia por encima de la media nacional, mientras que en Barcelona el crecimiento sería de un solo dígito.

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