El año 2025 supuso un récord en la concesión de hipotecas en España. La bajada de tipos de interés y el apetito de los hogares por comprar vivienda disparó la nueva producción en torno a un 20%. Pero las grandes entidades trasladan el mensaje de que 2026 la situación tenderá a normalizarse. La mayoría de los grandes bancos señala que la guerra comercial a los precios actuales no es sostenible ni rentable.

De hecho, buena parte de las principales entidades del país optaron por mantenerse al margen de la batalla para captar clientes, dando prioridad a la protección de sus márgenes y capital. Así lo expusieron los primeros ejecutivos de las principales entidades del Ibex-35 durante las presentaciones anuales de resultados que concluyeron el viernes con Sabadell. Entre los primeros espadas se señala incluso que sale mucho más rentable la deuda pública que dar hipotecas.

La nueva producción de hipotecas sumó en CaixaBank unos 20.300 millones, lo que supone un 41% más que en el ejercicio anterior. Unicaja también creció a un ritmo fuerte, con un 30% interanual hasta los 3.087 millones. Santander, por su parte, elevó su producción un 17%, mientras que Sabadell creció en el mismo porcentaje, hasta los 6.700 millones. Uno de los más comedidos fue BBVA, que elevó su producción solo un 2%. Mientras tanto, Bankinter aumentó la nueva producción de créditos para la compra de vivienda un 10% respecto a 2024, hasta los 6.400 millones.

Bankinter: "No se pueden construir carteras deficitarias"

Precisamente, la consejera delegada de esta última entidad, Gloria Ortiz, es una de las voces más críticas con la situación. "No se pueden construir carteras deficitarias porque eso supone un riesgo a largo plazo", señaló durante la presentación de resultados de la entidad. "Cuando uno ve que hay comportamientos que son irracionales, tiene que retirarse", añadió.

Con un 5% de cuota en España, Bankinter considera que no hay "una burbuja" sino más bien "una presión de precios enorme por falta de viviendas que financiar". Por eso, la hoja de ruta para 2026 pasará crecer poco en hipotecas y proteger rentabilidad, priorizando clientes de mayor perfil y vinculaciones más rentables.

CaixaBank: "Estamos satisfechos"

CaixaBank creció por encima del 40% en nueva producción de hipotecas en 2025. Su presidente, Gonzalo Gortázar, avisó de que el crecimiento se moderará necesariamente en el nuevo ejercicio. Desde la entidad no ven con malos ojos que el Banco de España comience a estudiar un marco para poder establecer en el futuro límites a los criterios y condiciones con las que se ofrecen las hipotecas para evitar excesos en la concesión de crédito que pudieran desencadenar otra burbuja.

"Ni estamos siendo agresivos para quitar el mercado a los demás, ni estamos perdiendo posición. Estamos defendiéndonos ganando una ligera cuota y estamos satisfechos", resumió. La entidad concede el 90% de las nuevas hipotecas a tipo fijo. "Creo que la situación de márgenes apretadísimos tenderá a evolucionar de manera natural, porque los tipos hipotecarios a largo plazo están subiendo, y confío en que también lo hagan", enfatizó.

Unicaja: "Mantener, salvo que las circunstancias cambien"

En Unicaja, aseguran estar intentando ser "lo más racional posible en este segmento". No en vano, las hipotecas es uno de los negocios fundamentales de la entidad malagueña y uno de los que más vincula a los clientes. Con 3.087 millones de euros en hipotecas a particulares, logró un aumento del 30%. Eso sí, advirtió su consejero delegado Isidro Rubiales, "no tiene sentido financiar por crecer en volumen si no tienes un retorno". En todo caso, pronosticó que el mercado seguirá "siendo competitivo en 2026 por la falta de oferta".

La compañía reconoce que durante 2025 ha podido ceder algo de cuota, pues ha mantenido su stock de hipotecas. Sin embargo, Rubiales defendió que la estrategia ha sido "coherente". "Hemos buscado un mayor retorno por comercialización de hipotecas en los casos donde tuviéramos un perfil de riesgo adecuado. Y también generar negocio asociado", reconoció. La estrategia para 2026 pasará por seguir manteniendo el stock, "salvo que las circunstancias cambien".

Santander y BBVA: "Precios atractivos para el cliente, no para el banco"

Para el Santander, el crecimiento fue del 17% interanual. La entidad que preside Ana Botín lleva meses diciendo que la rentabilidad del mercado hipotecario es de las más bajas entre los países europeos. En opinión de su consejero delegado, Héctor Grisi, ha habido comportamientos "irracionales" a lo largo del pasado ejercicio, aunque el pasado mes de octubre concedió que empezaba a atisbar una cierta normalización. Para 2026, el banco asume un escenario de menos crecimiento y más disciplina comercial.

En BBVA dicen no ver el atractivo a crecer en el mercado hipotecario. De hecho, es el segmento que menos crecer en el mercado de crédito. La entidad que preside Carlos Torres creció a doble dígito en crédito al consumo mientras que los préstamos para la compra de vivienda apenas avanzó un 2% interanual. "Los precios de las hipotecas son enormemente atractivos para el cliente, pero no para nosotros y por eso es el segmento que menos crecemos", explicó Torres.

En este sentido, el consejero delegado de la entidad, Onur Genç, reconoció que actualmente hay "un mercado muy competitivo". "Cada préstamos que damos consume capital", recordó. Aunque sí conceden hipotecas a sus clientes, "los precios en el mercado en general no justifican el consumo de capital", añadió. De momento, el banco dice haber perdido algo de cuota en el conjunto del ejercicio, aunque en el último trimestre ganó algo "porque el mercado se está racionalizando", apuntó Genç. De cara a 2026, BBVA dejó entrever que seguirá con el mismo enfoque. Priorizarán la rentabilidad por encima del volumen, con una estrategia selectiva entre sus clientes.

Sabadell: "Ha crecido más de lo que es sostenible"

Banco Sabadell cerró 2025 con más de 6.700 millones de euros concedidos en hipotecas, un 17% más. Sin embargo, su consejero delegado lanzó una advertencia clara: el crecimiento del mercado ha sido demasiado fuerte y no puede mantenerse. “El mercado hipotecario ha crecido más de lo que es sostenible en el tiempo”, dijo el viernes en rueda de prensa el todavía consejero delegado, César González-Bueno.

Tras alcanzar una cuota de hasta un 9,5% en el año, la compañía dice ahora estar cómoda tras haber vuelto a lo que entiende que es su "cuota natural", en torno al 7%. El estrechamiento de márgenes en este segmento le ha llevado ha replantear su estrategia y para 2026 apunta a un perfil que priorizará la estabilidad y el control de precios frente al crecimiento.

González-Bueno, que será sustituido en unos meses por Marc Armengol, considera que "no es previsible que se sigan manteniendo estos crecimientos", por lo que esperan una evolución positiva a un ritmo de en torno a un 4%.