Los anuncios del Gobierno en los últimos años han girado en torno a la construcción de vivienda pública para promover el alquiler asequible. Pero en el mercado de la vivienda en propiedad, el porcentaje de la que tienen carácter protegido frente a las libres no para de menguar. Solo un 6,8% de las 714.237 casas que se compraron en 2025 eran protegidas (48.371) frente al 93,2% (665.866) que no gozaban de ningún tipo de protección.

Así lo atestiguan los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pese a que crecen en términos absolutos respecto al ejercicio 2024, el peso relativo sobre el total ha decrecido. En 2018, el año en que Pedro Sánchez accedió a La Moncloa, el porcentaje de protegidas sobre el total era del 9,7%, con 49.968 viviendas.

Eran incluso más que ahora en términos absolutos. Y eso que solo se compraron 92.520 casas nuevas, frente a las 155.910 de 2025. De hecho, estas últimas están empezando a registrar cierto 'tirón' en el mercado, pues su crecimiento interanual es del 16,1% frente al 10,3% que crecieron las usadas (558.327). La suma de ambos tipos dibuja un mercado inmobiliario en auge que se acerca a los máximos registrados en 2007, en plena burbuja, cuando se firmaron hasta 775.300 operaciones.

Pero, a diferencia de entonces, no hay un exceso de oferta, sino un déficit bastante acusado en relación a la creación neta de hogares. Además, esa demanda se ve impulsada por unas condiciones de financiación algo más favorables que en los últimos años tras la bajada de los tipos de interés, y una situación dinámica del mercado laboral que acompaña.

Un panorama que, sobre todo en las grandes urbes donde se concentra el empleo, está tensando sobremanera los precios. Algo que complica a muchas familias el acceso a la vivienda en propiedad y les condena a permanecer en un mercado del alquiler cada vez más tensionado, donde los precios se mueven al alza sin freno y en el que los caseros endurecen cada vez más los criterios para la selección de inquilinos.

Pero aquellos que sí ven que la compraventa puede compensar las condiciones actuales de las rentas mensuales a pagar por un piso de alquiler, también se dan de bruces con unos precios que elevan el importe medio que están prestando los bancos por cada hipoteca. De hecho, el número de hipotecas para comprar una vivienda creció en 2025 casi un 18% hasta alcanzar más de medio millón de operaciones. Se trata del nivel más elevado desde 2010, con un 32,6% más de capital prestado que en 2024.

No en vano, en 2025 se registró el mayor importe en toda la serie histórica de la estadística de valor tasado de Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con un precio de la vivienda que a registró una subida del 13,1% interanual a cierre de 2025, hasta los 2.230 euros/m2. En regiones como Madrid o Baleares se alcanzan los 3.902,3 y 3.809,9 euros/m2, respectivamente.

"A pesar de que esta línea ascendente parece imparable, las tasas de crecimiento van suavizándose desde antes del verano, debido a la falta de un volumen de viviendas suficiente en el mercado y a las importantes subidas de precio provocadas por este déficit", dice Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista. "En los primeros compases del año muy posiblemente veamos cómo esta tendencia se mantiene con incrementos en operaciones y precios cada vez más tenues", concluye.