La crisis de acceso a la vivienda ha devuelto al primer plano político una expresión que lleva años en la calle, fondos buitre. Tras semanas de negociaciones y filtraciones, el Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos que blindan medidas hasta 2030. Entre ellos, regulan alquileres de temporada y, sobre todo, acotan por primera vez en norma estatal qué se entiende por compra especulativa de vivienda. Además de especificar qué operadores quedan bajo ese paraguas.
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El texto, publicado en el BOE el 30 de septiembre, no usa la etiqueta "fondo buitre" como categoría jurídica cerrada. Sin embargo, sí dibuja un perfil de entidad y de operación que, en la práctica, funciona como definición operativa. A partir de ahí, el Gobierno prohíbe hasta finales de 2028 ciertas adquisiciones y refuerza el escudo antidesahucios frente a esos mismos actores.

Qué dice exactamente el decreto sobre los "fondos buitre"

El decreto parte de una idea simple, lo que caracteriza a un "fondo buitre" no es solo su forma jurídica, sino cómo compra y a qué precio. El texto se refiere a "toda entidad con o sin personalidad jurídica que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles". Con ello, limita sus operaciones cuando la compra se realiza "a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado".

En otras palabras, el Gobierno considera comportamiento "buitre", a efectos de la prohibición, adquirir viviendas (tanto usadas como de nueva construcción) por debajo del 70% de su valor de mercado. La única excepción es que se destinen a fines sociales muy concretos. La norma no prohíbe comprar vivienda a cualquier fondo. Lo que la norma prohíbe es comprar de forma especulativa, entendida como adquirir con descuentos superiores al 30% respecto al valor de tasación.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, había avanzado que la definición sería "muy rigurosa". Además, afirmó que se centraría en el tipo de operaciones, no en el nombre de la empresa. De hecho, en ruedas de prensa previas llegó a hablar de "pymes buitre" o "muy carroñeras" para referirse a sociedades que, sin ser grandes fondos, practican dinámicas similares en el alquiler.

¿Qué es para el Gobierno un fondo buitre?

Para el Gobierno, la etiqueta de "fondo buitre" no se define por el nombre, el tamaño de la empresa o su forma jurídica, sino por la naturaleza especulativa de sus operaciones inmobiliarias.

Según el marco legal fijado en el Real Decreto aprobado por el Consejo de Ministros, una operación encaja en este perfil cuando:

  • Descuento agresivo en la compra: Se considera compra especulativa cuando una entidad (con o sin personalidad jurídica) adquiere una vivienda o edificio residencial por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado (es decir, con un descuento superior al 30%).
  • Finalidad no social: Comprar inmuebles a precio de saldo sin destinarlos de forma efectiva a alquiler social o asequible durante un periodo mínimo (fijado en al menos 5 años).
  • Alcance amplio ("Pymes buitre"): Como ha aclarado el Ministerio de Vivienda, la medida no solo persigue a los grandes fondos internacionales. Lo hace también a pequeñas y medianas empresas o sociedades que replican dinámicas "carroñeras" en el mercado del alquiler.

Qué operaciones están prohibidas y hasta cuándo

La restricción tiene fecha de caducidad, estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2028. Durante ese periodo, las entidades que encajen en la definición anterior no podrán adquirir viviendas ni edificios residenciales. Esto será así cuando la operación sea gratuita o se haga por un precio inferior al 70% de su valor de tasación.

El decreto, sin embargo, no es un veto genérico a toda compra por parte de estos actores. Quedan expresamente excluidas de la limitación las operaciones destinadas a ampliar el parque de vivienda asequible o social, siempre que los inmuebles se alquilen con esa finalidad durante al menos cinco años. También se exceptúan las compras orientadas a colectivos vulnerables, víctimas de violencia de género y entidades adheridas a códigos de buenas prácticas.

Fuentes del Ministerio de Vivienda han aclarado que quedan fuera de esta definición, incluso si adquiriesen por debajo del 70%, los entes públicos territoriales y las empresas del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda asequible o social, como Casa 47. El objetivo es no frenar la compra pública o semipública orientada a proteger a inquilinos vulnerables.