"Los reales decretos-leyes tienen que tener unidad de objeto. No se pueden fraccionar ni retener su publicación en el Boletín Oficial del Estado". Es la sentencia de un experimentado letrado de las Cortes Generales sobre la decisión del Gobierno de partir en dos el paquete legislativo en materia de vivienda que contempla, entre otras cosas, renovaciones automáticas de los contratos o límites a la revisión de precios.
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La redacción del segundo decreto, impulsado por Sumar, acaba con "el concepto de vencimiento contractual", denuncia Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid. Esta experta denuncia que "el propietario conserva formalmente la facultad de no renovar, pero el ejercicio de esa facultad queda gravado económicamente".

Además de endurecer el alquiler de temporada o por habitaciones, uno de los principales puntos es que los caseros deberán indemnizar con al menos doce mensualidades al inquilino si deciden -sin causa justificada- no prorrogar el contrato una vez finalizado el plazo de cinco años para personas físicas o siete para personas jurídicas.

En este sentido, Cuena afea que el propietario siempre es castigado, aunque actúe conforme a la ley, y denuncia que la propuesta normativa que debe convalidar el viernes el Congreso produce una "ruptura abrupta del equilibrio contractual". En este sentido, critica la técnica legislativa aplicada por el Ministerio de Consumo y Derechos Sociales que dirige Pablo Bustinduy y lamenta que el nuevo régimen se aplique a los contratos vigentes respecto de vencimientos futuros. "De nuevo, se inunda el sistema de inseguridad jurídica", sentencia.

Entre los expertos inmobiliarios cunde también la preocupación por los efectos que tiene el que ambos decretos se voten por separado y critican el "galimatías jurídico" que supone que el de Sumar legisle sobre aspectos que también toca el de Vivienda. Por ejemplo, las prórrogas. El impulsado por los de Yolanda Díaz -que este jueves aún no había sido publicado en el BOE- incluye renovaciones obligatorias de los contratos de alquiler.

Por contra, el impulsado por el Ministerio de Vivienda que dirige Isabel Rodríguez contempla la posibilidad de que los inquilinos soliciten a sus caseros una prórroga extraordinaria de dos años en las mismas condiciones. En caso de que el de Sumar fuese convalidado el viernes en el Pleno extraordinario del Congreso, ambos convivirían. En el segundo, cuyos apoyos parlamentarios no están cerrados, contempla dos supuestos en los que los inquilinos (vulnerables o en zonas tensionadas) pueden pedir una prórroga extraordinaria.

"Vemos que son contradictorios en su propia esencia", denuncia Julián Salcedo, doctor en Economía y experto en el sector inmobiliario y urbanístico. Entre otras cosas, no solo critica que el Gobierno recurra nuevamente al real decreto-ley para legislar sobre esta materia, cuando el instrumento está reservado constitucionalmente para cuestiones de extraordinaria y urgente necesidad.

Más allá de eso, lamenta que se aproveche el texto para incorporar modificaciones legislativas a otras normas que no tienen nada que ver con el objeto del decreto. Por ejemplo, el texto ya publicado en el BOE también incorpora la creación de dos nuevos productos financieros para promover la inversión en la Bolsa europea con ventajas fiscales: la nueva cuenta de ahorro e inversión Financia Europa y el seguro individual de ahorro a largo plazo Financia Europa. También modifica normas de las instituciones de inversión colectiva.

"Es la inseguridad jurídica llevada al límite y un ataque a la propiedad privada", sentencia Salcedo. Precisamente, en marzo ya fue tumbado otro real decreto-ley que contemplaba la posibilidad de solicitar prórrogas a los caseros, que estos debían aceptar obligatoriamente. El Ministerio de Bustinduy consideraba que los decretos despliegan sus efectos en cuanto son publicados en el BOE y que era suficiente con enviar un burofax al propietario comunicando el deseo de la prórroga extraordinaria para que esta fuera obligatoria. Pero el debate jurídico no se cerró entonces y se dejó al albur de los tribunales.

Los promotores creen que caerá la oferta

Todos los expertos consultados critican que las medidas se dirijan exclusivamente a aquellos que ya son inquilinos y no a quienes aspiran a serlo. Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) se quejan de que los reales decretos-leyes dejan sin respuesta el déficit estructural de vivienda, aunque aplauden algunas medidas como la extensión del tipo superreducido del IVA del 4% a la vivienda de protección oficial.

Por su parte, desde la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) critican que los decretos trasladan a los propietarios una responsabilidad que corresponde a las administraciones públicas. "El escudo social no puede ser el propietario", señala la asociación que agrupa a grandes caseros, a empresas y fondos con inversiones en el sector residencial y a particulares. Asimismo, consideran que los decretos van a "destruir la oferta, asfixiar al pequeño ahorrador y dejar fuera del mercado precisamente a quienes dicen proteger".

En el ámbito estrictamente jurídico, consideran que "suponen una ruptura del ordenamiento jurídico español y de los principios constitucionales: la seguridad jurídica y la irretroactividad de las normas restrictivas de derechos, el derecho de propiedad, la libertad de empresa y los límites que la Constitución impone al decreto-ley".

Asimismo, desde la asociación creen que los decretos "incumplen los principios de buena regulación, ya que pretenden aplicar medidas de alto calado de manera retroactiva, afectando seriamente al principio de confianza legítima".

Pero desde otro bufete critican la abundancia de conceptos jurídicos indeterminados que contienen los decretos, así como la falta de controles y de un régimen sancionador para determinadas medidas previstas. Por ejemplo, que empresas cuyo objeto social sea la compra de inmuebles no puedan adquirirlos hasta 2028 si la operación se realiza por debajo de un 70% del valor de tasación. La cuestión latente es qué ocurre si lo hacen y cómo se comprobará todo eso.

"Una norma redactada a la carrera, en el último minuto, solo podía salir como ha salido: inaplicable y con la técnica legislativa más deficiente que se ha visto en democracia. Tanta indeterminación solo elevará la conflictividad y obligará a los operadores jurídicos (jueces, notarios, abogados) a emitir valoraciones subjetivas muy difíciles de resolver", concluyen desde Asval.

"Evitar el efecto anticipatorio"

La Memoria Normativa que acompaña al decreto publicado este jueves y a la que ha accedido El Independiente defiende que "para el arrendador, la norma no altera la renta, sus actualizaciones ni el plazo mínimo del contrato, y preserva la facultad de no prorrogar en cada vencimiento". Además, también niega "que la norma produzca efectos negativos apreciables sobre la oferta de vivienda en alquiler".

Sin embargo, explica así la premura con la que someterá a votación en las Cortes un decreto para legislar sobre una de las principales crisis que atraviesa el país. "La tramitación de la medida por el procedimiento legislativo ordinario no permitiría dar respuesta a esa situación en el tiempo requerido. A ello se añade que el mero anuncio de una reforma de la duración de los contratos produciría, durante su tramitación, un efecto anticipatorio de comunicaciones de no renovación dirigidas a eludir la aplicación del nuevo régimen, que solo la inmediata entrada en vigor de la norma puede evitar".