El ser humano no está hecho para vivir en comunidad y eso ya lo sabía el legislador decimonónico al establecer en el artículo 400 del Código Civil que ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir en cualquier momento que se divida la cosa común, si bien admite la validez del pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años (pacto prorrogable por nuevo acuerdo).
Obviamente, la comunidad a que nos estamos refiriendo es la descrita en el artículo 392 del Código Civil, según el cual hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas (en nuestro caso, ese bien se trata de un inmueble, una vivienda).
Esa situación de pro indiviso faculta a que cualquiera de los partícipes, en principio, pueda hacer uso de la totalidad de la vivienda como propia, siempre que la use conforme a su destino y de manera que no perjudique al resto de copartícipes que podrán utilizarla de la misma forma.
Además, salvo pacto alguno o sentencia que haya podido establecer un régimen distinto, los partícipes de la comunidad participan de forma proporcional a las cuotas que tengan sobre la comunidad, tanto en beneficios como en cargas (por ejemplo, en el caso de ser dos hermanos los propietarios de una vivienda, en principio, cada uno de ellos debería hacerse cargo de un 50% de los gastos de Comunidad de Propietarios, IBI, etc.)
Consecuentemente con lo anterior, cualquier copropietario puede obligar al resto de partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la vivienda, de forma que, según el artículo 395 del Código Civil sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Para poder hacer cualquier alteración de la cosa común que afecte a la sustancia de la cosa o modifique su destino, resultaría preciso el consentimiento de los demás copropietarios (unanimidad, se entiende), aunque dicha alteración pudiera resultar beneficiosa para todos. De hecho, recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 08.05.08, con cita de las anteriores de dicho Alto Tribunal de fechas 14.12.73 y 13.11.201 que “sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa”.
Para la simple administración o mejor disfrute, el Código Civil (artículo 398) establece la simple mayoría en los acuerdos a adoptar, previendo la intervención del Juez en el caso de que ésta no se alcance, o bien dicho acuerdo resulte gravemente perjudicial.
El copropietario siempre puede vender su parte; lo que no podrá es vender la totalidad sin el consentimiento de los demás
Además, siempre puede el copropietario vender su parte, sin consentimiento del resto de copartícipes (a salvo el derecho de estos a ejercitar su derecho de tanteo o retracto si les interesa). Lo que no podrá hacer es vender la vivienda, salvo que cuente con el consentimiento de los demás.
Volviendo a la situación de crisis de la comunidad, en la que un comunero quiere poner fin a la situación de comunidad y partiendo del supuesto que lo único que tenga en comunidad con el resto de partícipes sea una vivienda (indivisible, por tanto), la solución pasaría necesariamente por la disolución y extinción de la comunidad sobre ese único inmueble, así como la venta en pública subasta del mismo, repartiéndose de forma proporcional a la cuota que cada uno de los comuneros ostente sobre la comunidad el producto de la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil.
La Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, en su Título VII (De los expedientes de subastas voluntarias) contiene una serie de normas que prevén la forma de hacerlo de común acuerdo, siendo esa misma norma (al menos en parte, mezclándola con la propia Ley de Enjuiciamiento Civil) la que se viene aplicando recientemente en las ejecuciones derivadas.
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