El Gobierno baraja medidas para tratar de frenar la espectacular subida de las rentas de los alquileres en los dos últimos dos años, que supera ya el 13%, como ampliar la oferta de pisos públicos. Sin embargo, niega que estos precios sean aún elevados. Argumenta que siguen de media por debajo de los niveles alcanzados durante la burbuja inmobiliaria y admite que el problema está en los salarios, que también se desplomaron durante la crisis, pero no están remontando el vuelo a la misma velocidad.

Las cifras que maneja el Ministerio de Fomento muestran en efecto que esta subida de los alquileres solo supone la mitad de la caída que experimentaron desde sus máximos antes de la crisis, del 27%. De hecho, únicamente dos comunidades autónomas, Cataluña y Baleares, presentan ya rentas superiores a las que había en 2007.

Pese a todo, el Gobierno reconoce que varias comunidades, entre ellas la catalana, le han transmitido ya que la escalada de precios está dificultando el acceso a la vivienda especialmente a los jóvenes. El propio ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, lo admitía el pasado lunes durante la presentación de un boletín especial de su Observatorio de Vivienda y Suelo, dedicado al alquiler residencial. Aseguraba que, aunque se piensa que el precio de los alquileres es hoy más elevado que nunca, «no es cierto», pero admitía que las rentas no suben a la par.

Del lado de la oferta, está claro que el subsegmento del alquiler ha repuntado durante la crisis (con el paro azotando fuerte), como una forma más viable para acceder a una vivienda, pese al desplome en paralelo de los precios de compra. A ello han contribuido las políticas de vivienda de los Gobiernos –desde socialistas a ‘populares’–, centradas en gran parte en ampliar este mercado y ponerlo en los niveles de otros países europeos.

Fruto de todo ello, el mercado del alquiler suponía el 22,2% del total en 2016, frente al 19,4% de 2007, según datos de Eurostat. No obstante, todo es heterogeneidad dentro de un sector como el inmobiliario y en ciertas comunidades autónomas la proporción es superior. Es el caso de Baleares (33,1%), Canarias (30,9%) o Madrid (28,9%).

Sin embargo, si se atiende a las rentas, a lo que pagan los inquilinos cada mes, la cifra se ha reducido de los 9,65 euros por metro cuadrado de 2007 a los 7,48 euros en 2016, con lo que, como refleja el boletín de Fomento, con carácter general el precio de los alquileres se encuentra un 22,5% por debajo de dichos valores.

Otra vez, los precios no son iguales en todos los territorios. En Madrid se situaba en los 8 euros por metro cuadrado al cierre del pasado año, con un incremento interanual del 8%, mientras que en Baleares el precio es de 6 euros, tras un repunte del 3,6%.

Son datos del último ejercicio porque el del alquiler es un mercado en el que, más allá de los datos que aportan los portales inmobiliarios en Internet, han escaseado tradicionalmente las estadísticas oficiales. Así es que no incluyen la subida adicional que pueden haber experimentado en 2017.

En cualquier caso, una primera conclusión es que los precios de los alquileres no han llegado a los niveles previos a la crisis con carácter general, solo en la comunidades de Baleares y Cataluña, y que la percepción de un boom de las rentas va por barrios.

El precio de la vivienda en propiedad no crece tanto

Lo que también muestra el documento elaborado por Fomento es que, en el caso de los precios de las viviendas libres, los precios no han remontado tanto el vuelo como en los alquileres. El valor tasado de estas viviendas era de media de 1.530 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2017, un 4,8% por encima de los mínimos alcanzados en 2013 y aún un 27% por debajo de los máximos alcanzados al inicio de la crisis.

Ello muestra que, con o sin boom, alquilar una vivienda hoy es mucho más rentable para los propietarios, pero no tanto para el inquilino. Y es que, utilizando solo los datos de oferta (no de las operaciones finalmente cerradas), el precio de venta de los pisos ha pasado de representar 24,7 veces la renta anual de un alquiler en 2007 a 18,4 veces en 2016. Es por eso que vuelve a sobrevolar la idea previa a la burbuja de que para alquilar, mejor comprar.

Los jóvenes, detrás de una vivienda en alquiler

¿Por qué este repunte de los alquileres? La razón es que el empleo ha vuelto a entrar en escena. Desde 2014 se empiezan a reducir la cifras del paro y, especialmente en el último año, el desempleo juvenil, que ha llegado a superar el 50%, se ha reducido drásticamente.

Otra vez, el boletín muestra que los hogares con una persona de referencia entre los 16 y los 29 años copan el mercado del alquiler. En 2007 el alquiler era la forma de acceso a la vivienda para el 41,9% de estos hogares, porcentaje que ascendió al 71,6% en 2016.

Y si se observan los datos correspondientes a salarios, las cifras demuestran que su despegue está siendo muy lento. Especialmente entre los jóvenes que acceden a sus primeros empleos. Es cierto que su tasa de paro se reduce, pero la temporalidad entre los 25 y los 29 años dentro del sector privado sigue superando el 50%.

En términos generales, la subida salarial pactada en los convenios colectivos está siendo del 1,4% este año y, para los funcionarios, las retribuciones no han mejorado mas allá del 1%. Pero aún más ilustrativo es el decil de salarios de la Encuesta de Población Activa (EPA) del año 2016 que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). Refleja que la mitad de los asalariados entre 25 y 34 años tiene un sueldo bruto mensual (incluyendo la prorrata de las pagas extras) no superior a los 1.412,y euros.

Precios mas altos respecto al salario, más litigios por impago

En el lugar en el confluyen una demanda con rentas que suben lentamente y una oferta de precios en plena efervescencia se está produciendo un efecto lógico: cada vez hay más problemas para pagar los alquileres, en el caso de aquellos que se lanzan a pagarlos.

Otro indicador, esta vez de Eurostat, muestra que la población sobrexpuesta financieramente a los gastos derivados de la vivienda es muy superior para las personas que viven de alquiler.

Menos de un 5% de aquellos que tienen la casa pagada sufren apreturas; el porcentaje no llega al 10% entre los que cuentan con alquiler inferior al precio del mercado o en cesión gratuita o tienen una hipoteca abierta. Sin embargo, entre los que tienen un alquiler a precio de mercado o por encima, la proporción se dispara más allá del 40% desde 2012, con sendos picos en 2014 y 2016. En la UE este porcentaje se reduce al 27%.

En paralelo, la Estadística de Arrendamientos Urbanos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestra que los litigios relacionados con viviendas en alquiler que se usan como vivienda habitual han pasado de caer en 2013 y 2014 a incrementarse desde entonces cuando la causa es la falta del pago de la renta o cantidades que se asimilan, incluidas las fianzas. Solo en 2016, el repunte ha sido del 8,5%.

Podría pensarse que esto se debe a un incremento en el número de los alquiler y es verdad. Sin embargo, los litigios por realización de actividades molestas o por daños cayeron en 2016.

Las soluciones que propone Fomento

Desde diferentes ministerios de se ha llamado a mejorar los salarios de los trabajadores para dar un empujón del consumo, también en la parte que le toca al sector inmobiliario. Sin embargo, mientras la demanda se recupera como puede, el ministro de Fomento desplegó una serie de recetas, aunque sin profundizar en los detalles.

En primer lugar, apostó por incrementar la oferta a través de la salida al mercado del alquiler de viviendas de protección por parte de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Además, se mostró a favor de seguir volcando las políticas de vivienda en dar más facilidades de acceso a los alquileres, no solo por el lado de la demanda, sino también para incentivar a los promotores ha comercializar sus viviendas en régimen de arrendamiento.

Lo que no piensa hacer el Gobierno en ningún caso es limitar los precios de los alquileres, como le ha solicitado, por ejemplo, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau. Según Fomento, una medida así podría tener un efecto rebote de los precios del 12% al reducir la oferta ante la expectativa de menores rentabilidades.

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