La subida de precios de la vivienda no se detiene pese a que las ventas se desaceleren. El volumen de compraventas aumentará apenas un 1,8% este año hasta las 734.000 unidades -tras registrar un avance del 12,2 % en 2024- y se estancará en 2026, con una leve caída del 0,3 %. Son los cálculos del último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research. Sin embargo, el servicio de estudios de la entidad prevé que los precios continúen al alza en términos nominales, con incrementos medios del 10% en 2025 y del 7% en 2026. De momento, el alza interanual es del 9,7% en la primera mitad del año.

"La desaceleración de la demanda no impedirá que el precio siga creciendo a tasas relativamente elevadas en los próximos trimestres por la falta de oferta. Si bien es cierto que el menor empuje de las ventas dará lugar a una moderación del ritmo al que se encarece la vivienda", explica el informe publicado esta semana.

La demanda de vivienda residencial sigue apuntalada por el favorable contexto macroeconómico, en subidas del PIB y mejoras tanto en las cifras de empleo como de salarios. Además, se añade a la coctelera que los tipos de interés se mantendrán en niveles relativamente bajos por la política de los bancos centrales. Además de todo eso, la demanda se ve impulsada por el aumento de los flujos migratorios.

"La inmigración continuará apoyando la creación de hogares y, por tanto, la demanda de vivienda. Además, el nivel de turistas que siguen entrando a España es alto, lo que seguirá siendo un estímulo para la compra de segunda residencia", avisa la entidad.

Más esfuerzo para alquilar que para comprar

Pero la demanda también se calienta por la pujanza de la modalidad de compra frente al alquiler. Según el servicio de estudios de BBVA, las rentas de arrendamiento han subido un 34% desde 2019, frente al 22% que han subido los precios de venta. De hecho, el esfuerzo financiero de los hogares para comprar ha caído ligeramente desde 2023, gracias a la bajada de tipos y al aumento de la renta disponible de los hogares. Y se da la circunstancia de que los hogares que se decantan por la compra destinan en promedio el 28% de su salario a la cuota hipotecaria, frente al 51% que han de destinar a la renta mensual aquellos que viven de alquiler.

Así que eso calienta el mercado de la compra, en el que no se produce suficiente vivienda para atender la demanda. Aunque la producción de casas está creciendo, no alcanza el ritmo necesario. Hasta el mes de agosto, los visados de obra nueva aumentaron un 7,6 % interanual. Y se espera que alcancen los 140.000 en 2025 y 155.000 en 2026.

Pero frente a los 1,12 millones de hogares que se habrán creado entre 2021 y 2025, solo se habrán terminado unas 520.000 viviendas. Según BBVA, esto arroja un déficit de 625.000 unidades y, si la tendencia continúa, podría rozar las 725.000 en 2027.

De hecho, el informe alerta de que la subida de precios y la falta de oferta empiezan a expulsar a parte de aquellos que quieren comprar. Las transacciones han crecido un 5,9% interanual en los primeros ocho meses del año, aunque muestran un ritmo decreciente desde la primavera. Y el efecto se da no solo en vivienda nueva sino también en la usada en casi todas las comunidades.

La desaceleración de las ventas en la primera mitad del año afecta a las operaciones realizadas con viviendas principales, que en el segundo trimestre cayó casi el 1%. Pero sobre todo impacta en el resto de segmentos, cuyas operaciones en el segundo trimestre fueron en torno a un 5% inferiores a las del primero. Entre las comunidades donde más se está resintiendo la venta de viviendas destaca Madrid, donde las operaciones de viviendas principales estarían cayendo en torno al 6% y las del resto casi el 20%.

Precios por encima de la burbuja

Si bien es verdad que los precios suben fuertemente, el informe de BBVA Research también recuerda que en términos reales, los precios aún se mantienen un 30% por debajo de los máximos de 2007. Sin embargo, alerta de que ya superan el promedio histórico en regiones como las islas Baleares, la Comunidad de Madrid o Cataluña. En el resto de CCAA, es todavía inferior. En Castilla y León, Castilla-La Mancha y La Rioja, el precio es todavía entre un 23% y un 18% inferior al promedio histórico.

Falta de oferta

¿Y por qué no hay más oferta? El informe de BBVA Research asegura que entre los factores principales están la falta de suelo finalista, la escasez de mano de obra cualificada, la excesiva burocracia urbanística y la baja rentabilidad empresarial. La rentabilidad sobre recursos propios del sector se sitúa en torno al 3%, muy por debajo del promedio europeo, lo que limita la capacidad de inversión. Algo que afecta especialmente a las pymes del sector de la construcción.

BBVA Research insiste en que incrementar la oferta requiere mejorar la rentabilidad de las empresas, agilizar la transformación del suelo y favorecer la industrialización de procesos constructivos.