El mercado hipotecario lleva meses en plena efervescencia. Al calor de la creciente demanda de vivienda y la facilidad de acceso al crédito, la firma de préstamos para comprar casa ha marcado niveles que no se veían desde la burbuja inmobiliaria de 2008. Organismos internacionales como el Banco Central Europeo (BCE) preparan ya revisiones sobre los criterios de concesión. En Fráncfort no quieren que se repitan los errores del pasado.

Entre las prioridades supervisoras del organismo para los próximos dos ejercicios está el estrechar la vigilancia sobre este tipo de préstamos que, con el tiempo y las coyunturas internacionales como la que atraviesa ahora mismo el mundo, pueden provocar un problema de morosidad. Y no es la única institución que llama la atención al respecto.

Un reciente informe del Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre España ponía el acento en los criterios de concesión de hipotecas. El organismo recomendaba al Banco de España que tome medidas para limitar estos préstamos. "Para prevenir la acumulación de vulnerabilidades financieras relacionadas con la vivienda en un contexto de rápido aumento de los precios inmobiliarios y de primeros indicios de una relajación de los criterios de concesión de préstamos bancarios, en el próximo año deberían introducirse medidas hipotecarias basadas en la capacidad de pago de los prestatarios (BBM, por su sigla en inglés), por lo menos en forma de orientación supervisora", decía.

El Banco de España cuenta a su disposición con herramientas macroprudenciales para introducir restricciones en el mercado hipotecario y proteger a las entidades bancarias de riesgos como los que provocó la anterior crisis inmobiliaria. De momento, la institución que dirige José Luis Escrivá ya ha activado el estudio de este marco regulatorio por si tuviera que tomar medidas llegado el momento. Son acciones que pasan por limitar el plazo de las hipotecas, los periodos de carencia o fijar restricciones en la concesión en base a la relación entre el coste de la hipoteca respecto al valor o los ingresos del hogar. España es uno de los pocos países de la Unión Europea que no tiene niguna activa.

Los principales directivos de los grandes bancos llevan meses hablando de que ha habido unos precios excesivamente bajos en el sector, que han alimentado el acceso al crédito por parte de sus clientes a niveles poco rentables para las entidades. Algunos los han llegado a tachar de "irracionales". Aunque muchos de los grandes aseguran haber declinado entrar en esa guerra, mediante la que se pueden captar clientes de buen perfil y con larga permanencia en la entidad.

Pero la preocupación está ahí. Máxime ante coyunturas como la actual, en la que una subida de los tipos de interés por las consecuencias de la guerra en Oriente Medio puede encarecer de forma notable las cuotas que pagan los hogares que tienen contratada una hipoteca a tipo variable. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hogares que tienen vivienda en propiedad con hipoteca es de 4,75 millones de hogares, el 24,4% del total.

De ellos, muchos son a tipo variable, por lo que quedan expuestos a movimientos al alza de los tipos como los que prepara el organismo que preside Christine Lagarde. Desde el comparador Kelisto recuerdan que el dato del euríbor de marzo de 2026 impactará negativamente en quienes tengan una hipoteca variable que se revise en abril. "Para una hipoteca media en España (con revisión anual), la subida interanual del índice de referencia supondrá un aumento de la cuota de 13 euros al mes (156 euros más al año), lo que supone un encarecimiento de un 1,57%", señalan.

"La fuerte subida del euríbor tendrá un efecto todavía peor para los hipotecados que revisen su préstamo semestralmente. En concreto, quienes tengan una hipoteca media que se revise en abril -con el euríbor de marzo- experimentarán una subida en la cuota de 32,72 euros al mes (196,32 euros más al semestre), lo que supone una subida del 4%", recuerdan desde el comparador Kelisto.

Según un reciente cálculo de Expansión, los seis bancos cotizados del Ibex acumulan una cartera de 31.800 millones de euros en hipotecas de alto riesgo, aquellas en las que la relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble que lo garantiza (loan to value o LTV) supera el 80%. Es el 9,2% de las hipotecas a hogares concedidas en España por las grandes entidades.

Pero para José García Montalvo, catedrático de Economía UPF y profesor de investigación de la BSE y del IVIE, "los datos macroeconómicos no muestran ninguna indicación de que exista una burbuja crediticia en el sector inmobiliario residencial". Pero al tiempo, recuerda en un reciente artículo para Funcas, que "las expectativas de los hogares sobre el precio de la vivienda son muy elevadas, con unas percepciones que doblan el crecimiento de los precios y se extrapolan al futuro".

"La diferencia es que, en la actualidad, los criterios de concesión de crédito se mantienen exigentes, a diferencia del periodo que culminó en la crisis financiera de 2007, y no es previsible que cambien en el futuro. Por tanto, el crédito será esta vez un factor limitante del impacto de las expectativas de crecimiento del precio en los precios de mercado de la vivienda", añade.

La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España recoge que "el porcentaje de solicitudes de crédito rechazadas habría aumentado ligeramente en los préstamos a hogares para adquisición de vivienda". La demanda aumentó en el cuarto trimestre de 2025, aunque a un ritmo más moderado que el trimestre previo. Para el primer trimestre de 2026, las entidades financieras encuestadas prevén que los criterios de concesión de préstamos se endurezcan ligeramente.

"El año 2025 se ha comportado francamente bien en términos de actividad, alcanzando niveles excepcionalmente elevados en compraventas (>700.000) e hipotecas (>500.000), respaldado por una demanda solvente que se ha visto favorecida por el favorable marco económico y monetario", recuerdan desde la Asociación Hipotecaria Española.

"Sin embargo, aunque los primeros compases del año ya empiezan a reflejar subidas más moderadas o incluso descensos en algunas de las estadísticas recientemente publicadas, creemos que los fundamentales del mercado seguirán siendo sólidos para que la actividad siga mostrando dinamismo en términos de volumen, aunque se observen tasas de crecimiento menores", concluyen desde esta organización, integrada por las entidades españolas con una mayor presencia en el mercado hipotecario español. 

Entre las que indican una cierta relajación del mercado, está la del Consejo General de Notariado. Sus datos recogen que la compraventa de viviendas cayó en enero un 11,4% respecto al mismo mes del año pasado, mientras que la concesión de hipotecas para adquirir una casa se desplomó un 6,8% hasta las 26.450 operaciones, tras haber crecido de forma constante en los 21 meses anteriores.