El nuevo decreto de vivienda aprobado en Consejo de Ministros y que saldrá adelante con apoyo del PNV en la Diputación Permanente del Congreso refuerza de forma notable el derecho de los inquilinos a comprar la vivienda donde viven de alquiler cuando el propietario decide ponerla a la venta.
El texto publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para impedir que el arrendatario pueda renunciar por contrato a su derecho de adquisición preferente. Además, amplía su protección cuando la vivienda se vende dentro de un edificio o de una cartera más amplia de inmuebles.
La ley permitía expresamente hasta ahora que inquilino y propietario fijaran en el contrato la renuncia a ese derecho de adquisición preferente. Así, el casero únicamente estaba obligado a comunicar a su inquilino la intención de vender la vivienda con al menos 30 días de antelación.
El artículo 25 de la nueva regulación pasa ahora a establecer que "las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente". El cambio afecta tanto al derecho de tanteo como al de retracto. El primero permite que el inquilino se adelante a un tercero (por ejemplo, un familiar del dueño del piso) y comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas por el propietario.
Para ello dispone de 30 días naturales desde que se le comunica de forma fehaciente la decisión de vender, junto con el precio y las principales condiciones de la operación. El retracto, en cambio, opera después de que se haya producido la compraventa. Ahí, el inquilino puede imponerse al comprador si no se le había informado correctamente o si la operación se acabó cerrando por un precio inferior o en condiciones más favorables.
"El Gobierno llega al extremo de decirle a un pequeño propietario que, si quiere vender su vivienda a su hijo o a su pareja, antes tiene que ofrecérsela a su inquilino. Es una nueva injerencia en el derecho de propiedad que demuestra hasta dónde llega este Real Decreto: el propietario deja de poder decidir libremente incluso a quién vende su propia vivienda", denuncian desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval).
También en ventas conjuntas
La otra gran modificación en este ámbito afecta a las ventas conjuntas de inmuebles. La regulación vigente excluía hasta ahora el tanteo y el retracto cuando la vivienda arrendada se vendía conjuntamente con el resto de viviendas o locales del propietario dentro de un mismo inmueble. Tampoco se reconocía cuando distintos propietarios vendían simultáneamente todos los pisos y locales de un edificio a un único comprador.
A partir de ahora, el inquilino no perderá su derecho simplemente porque su vivienda forme parte de una operación de mayor calado. El texto normativo impulsado por el departamento que dirige Isabel Rodríguez establece que el tanteo y el retracto se mantendrán cuando el piso se transmita junto con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que esa vivienda sea "jurídicamente individualizable".
Aquí, el principal impacto está en operaciones de venta de edificios o carteras de vivienda por parte de fondos. Si una compañía vende, por ejemplo, varias decenas de pisos en una única operación, el inquilino de uno de ellos mantendrá su derecho de adquisición preferente si su vivienda puede identificarse por separado.
El Gobierno introduce la obligación de determinar qué parte del precio global corresponde a cada vivienda arrendada. La cantidad deberá resultar de una distribución proporcional del precio total conforme a criterios "objetivos y verificables".
La norma señala como referencia preferente el valor de referencia catastral y, cuando este no exista, una tasación independiente. Además, la reforma declara ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio realizadas con la finalidad de impedir u obstaculizar su derecho de adquisición preferente.
Amplía el veto a "fondos buitre" y grandes propietarios
El nuevo texto aprobado en Consejo de Ministros este martes tras el anuncio de Pedro Sánchez de adelantar las elecciones generales incorpora algunas modificaciones al decreto ley que fue tumbado hace unos días por el Pleno del Congreso, donde Junts impidió su convalidación.
En relación con la prohibición de compra especulativa de los conocidos como "fondos buitre", el límite se extiende de 2028 al año 2030. La norma pone la lupa sobre empresas que compran activos a precio de saldo y también lo extiende a los propietarios de más de 10 viviendas.
Asimismo, establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, y una prórroga extraordinaria de los alquileres de vivienda habitual hasta 2028.
También se fija un IVA del 10 % a los pisos turísticos y se modifica el régimen fiscal de las socimi en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas.
En el sector, la aprobación de los decretos en el órgano parlamentario que operará hasta que se forme nuevo Gobierno ha caído como un jarro de agua fría." La aprobación de estos decretos supone un paso atrás en la construcción de vivienda y en la atracción de la financiación que España necesita", denuncian desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
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