La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA) ha publicado este miércoles un informe que analiza los efectos económicos de los decretos-leyes de vivienda aprobados por el Gobierno en octubre (los conocidos como 'decretos Maricarmen') y que tendrán que ser ratificados todavía por la Diputación Permanente. En el documento, firmado por los profesores Fernando Pinto Hernández (Universidad Rey Juan Carlos) y Santiago Calvo (Universidad de las Hespérides), se advierte de que la nueva indemnización por no renovar los contratos de alquiler (contemplada en el segundo decreto cuya continuidad está en duda tras anunciar el PNV que votará en contra de su convalidación en la Diputación Permanente), puede tener consecuencias que van más allá del coste de recuperar una vivienda; concretamente señalan que "el diseño genera incentivos de selección que van en contra del objetivo declarado".
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Dado que la indemnización solo se paga si es el arrendador quien decide no renovar, "el inquilino más atractivo pasa a ser el que tiene una alta probabilidad de marcharse voluntariamente antes del vencimiento". Es decir, jóvenes con movilidad laboral o estudiantes, "no las familias con arraigo que la norma quiere proteger".

El alcance económico de esta obligación se aprecia en el ejemplo que plantean los autores. Para una vivienda valorada en 300.000 euros, con una rentabilidad bruta del alquiler del 4,5% y una renta mensual de 1.125 euros, la indemnización ascendería a 15.525 euros, una cantidad equivalente al 5,2% del valor del inmueble y a casi catorce mensualidades de alquiler. Se trata de un supuesto ilustrativo, no de una indemnización media para el conjunto del mercado, pero permite dimensionar el coste potencial que afrontaría el propietario si decidiera recuperar la vivienda y no concurriera ninguna de las excepciones previstas en la norma.

La cuantía equivale, además, a 73 días de renta por cada año de residencia del inquilino en el momento de la primera renovación, cuando lleva cinco años en la vivienda. La cifra supera los 33 días por año de servicio que se toman como referencia para el despido improcedente. Por ello, los autores comparan el mecanismo con un "coste de despido" en el mercado del alquiler.

Además, desde Fedea recuerdan que las personas físicas representan en torno al 90% del mercado del alquiler, por lo que la indemnización afecta principalmente a "pequeños patrimonios familiares y en mucha menor medida a las personas jurídicas y los grandes tenedores".

Los datos tributarios de 2024 citados por los autores muestran que el 76,1% de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda alquilada como residencia habitual. Estos propietarios concentran el 50,7% de las viviendas arrendadas por personas físicas. En cambio, quienes poseen once o más viviendas representan apenas el 0,2% de los arrendadores particulares y concentran el 2,4% de ese parque.

Alquileres más caros y reducción de la oferta

No obstante, la indemnización no se aplica de forma automática en todos los casos. Entre las excepciones previstas figuran que el arrendador sea una persona física y necesite la vivienda para sí mismo o determinados familiares; que el inquilino no haya habitado el inmueble durante más de seis de los doce meses anteriores; que disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio; o que las partes firmen un nuevo contrato. Tampoco procede si el inquilino no solicita la prórroga legal o rechaza una oferta de renovación por un mínimo de cinco años —siete si el arrendador es una persona jurídica— con una renta ajustada a los límites legales.

De acuerdo con FEDEA, esta última posibilidad tiene especial relevancia económica porque permite al propietario evitar la indemnización si ofrece al inquilino un nuevo contrato con una renta ajustada a los límites legales. La norma introduce así una disyuntiva para el arrendador: asumir el coste de recuperar la vivienda o renunciar a subir el alquiler por encima de lo permitido para mantenerla arrendada. De este modo, la medida funciona no solo como un posible coste de recuperar la vivienda, sino también como un límite a la subida del alquiler para el inquilino que ya reside en ella cuando vence el contrato.

Pese a ello, los autores añaden que, para los contratos nuevos, "la indemnización es un coste esperado que el arrendador intentará trasladar a la renta inicial". En otras palabras, el propietario puede tener en cuenta el coste potencial de esta obligación a la hora de fijar el precio de salida de un nuevo alquiler, de modo que parte de este riesgo podría acabar repercutiendo en los futuros inquilinos, que tendrán que hacer frente a alquileres más caros.

No obstante, esta última consecuencia no se podría llevar a cabo en los ayuntamientos que hayan declarado su territorio como zona tensionada, ya que existen límites a los precios de los nuevos contratos. Sin embargo, en estas zonas, los autores prevén que la adaptación pueda producirse mediante una reducción de la oferta disponible, más ventas a propietarios que vayan a ocupar las viviendas y más inmuebles vacíos o destinados a usos no regulados.