Decretos de vivienda: tope a las subidas del alquiler, renovación automática, préstamos al 0% e IVA para pisos turísticos

El Gobierno aprobó este martes un amplio paquete en materia de vivienda que incluye nuevos topes de precios, renovaciones automáticas de los contratos y también prohibición de desahucios a familias vulnerables. El Consejo de Ministros optó por partir las medidas en dos reales decretos-ley que modifican, entre otras cosas, la fiscalidad de los pisos turísticos y las sociedades de inversión inmobiliaria.

El paquete llega después de una negociación contrarreloj entre los socios del Ejecutivo formado por PSOE y Sumar. El tira y afloja ha sido tan intenso que tras la presentación en rueda de prensa de los decretos por parte de la ministra de Vivienda, el Ejecutivo todavía no había facilitado la redacción definitiva de los textos normativos que pretende convalidar el viernes en el Congreso.

La clave está en si conseguirá amarrar el apoyo de Junts y Podemos, que se muestran reticentes ante diversas cuestiones incluidas en los borradores. Por ejemplo, uno de los decretos contempla la extensión hasta 2030 de la protección frente a determinados desahucios, nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones, un IVA del 10% para los pisos turísticos y restricciones a determinadas compras de viviendas por parte de fondos de inversión.

Dos años más para determinados alquileres

Los contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán beneficiarse de una prórroga extraordinaria de hasta dos años. La medida pretende dar más margen a los inquilinos ante el vencimiento de sus contratos y evitar que tengan que buscar inmediatamente una nueva vivienda en un mercado con precios disparados y en el que encontrar una casa se ha convertido en un verdadero casting.

Renovación automática de los contratos

El segundo real decreto establece un mecanismo para prolongar los contratos de vivienda habitual cuando el propietario no pueda justificar legalmente su finalización, con determinadas excepciones. El objetivo es aumentar la estabilidad de los inquilinos y reducir el riesgo de que el vencimiento del contrato obligue a abandonar la vivienda. Pero la medida ha generado tensiones en la negociación parlamentaria, por lo que Moncloa ha preferido tramitarla en un decreto separado para intentar facilitar la convalidación del resto de medidas.

Límite a las subidas

El paquete normativo también introduce un límite extraordinario a las actualizaciones de renta. El mecanismo establece un tope del 2% para determinadas revisiones hasta finales de 2027. La medida afecta a los contratos ya existentes y no se trata, por tanto, de los límites aplicables al precio inicial de los nuevos alquileres en las zonas declaradas tensionadas.

Prórroga del escudo antidesahucios hasta 2030

Con el caso de Maricarmen aún candente, el Gobierno también ha aprobado la ampliación hasta el 31 de diciembre de 2030 de la protección frente a determinados procedimientos de desahucio para hogares en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional. El mecanismo contempla la posibilidad de suspender determinados lanzamientos cuando se cumplan los requisitos establecidos legalmente. Además, se distingue en función de quién sea el propietario del inmueble, con un tratamiento específico para los que tienen menos de 10 viviendas.

Cambio en los alquileres de temporada y de habitaciones

Los alquileres de temporada quedan sometidos a nuevas reglas. El objetivo del departamento que dirige Isabel Rodríguez es distinguir los contratos realmente temporales por causas justificadas de aquellos que se usan para gente que sí tiene necesidad de vivienda habitual. Con ello se quiere evitar el uso de esta fórmula por parte de caseros para sortear las obligaciones y límites contemplados para el alquiler residencial tradicional.

Asimismo, el Gobierno incorpora al paquete la regulación de los alquileres por habitaciones. Se trata de otra modalidad especialmente extendida en las grandes ciudades, donde hay mayor dificultad para acceder a un piso completo.

IVA del 10% para pisos turísticos

Los alquileres de viviendas de uso turístico pasan a estar sometidos a un IVA del 10%, según el acuerdo aprobado por el Consejo de Ministros. Los borradores negociados con los grupos contemplaban que estos alojamientos fueran considerados actividades económicas gravadas con un tipo del 21%. Pero finalmente se ha rebajado para favorecer su aprobación, según ha detallado la titular de Vivienda. Con ello se pretende que cerca de 900.000 viviendas actualmente destinadas al turismo puedan regresar al mercado residencial.

Ventajas fiscales

Por su parte, el paquete incorpora también incentivos fiscales para inquilinos con ingresos por debajo de 33.000 euros anuales. El objetivo es que se pueda reducir el impacto del alquiler sobre los hogares con menor capacidad económica. Al mismo tiempo, el Gobierno también introduce incentivos fiscales dirigidos a los propietarios que mantengan sus viviendas en el mercado residencial y contengan las rentas.

Préstamos al 0%

Además de las medidas regulatorias, el Gobierno también trata de facilitar el acceso a la vivienda en propiedad y ha aprobado un programa para quienes quieren comprar su primera vivienda pero no disponen del ahorro suficiente para afrontar la entrada.

El Gobierno habilitará una línea de financiación pública con un préstamo de hasta 50.000 euros, a un tipo de interés del 0%. La financiación podrá alcanzar el 20% del precio de adquisición dentro de los límites establecido y estará gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Fuentes del organismo consultadas por El Independiente declinan ofrecer más detalles del funcionamiento de la línea aún por desarrollar.

IVA del 4% para la protegida

Una de las principales críticas del sector es que las medidas se centran únicamente en los precios, pero no incentivan la puesta de nuevas viviendas en el mercado. Aunque el paquete incorpora un IVA del 4% para la construcción de vivienda protegida con calificación permanente, con el objetivo de reducir los costes asociados a la promoción de este tipo de inmuebles.

Límites a las compras de los fondos

El primer decreto establece una prohibición temporal de determinadas adquisiciones de viviendas por parte de fondos de inversión y otros grandes operadores considerados especulativos. La restricción se prolongará hasta 2028 y pretende evitar determinadas operaciones de adquisición de vivienda residencial con finalidad especulativa. Rodríguez no ha sabido definir, a preguntas de los periodistas, en qué se basará el Gobierno para considerar a una empresa un "fondo buitre".

Cambios para las Socimis

Entre las medidas del primer decreto, el Gobierno también ha incluido cambios en el régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, las conocidas como SOCIMI. El tipo aplicable a los beneficios no distribuidos se elevará del 15% al 25%. Con ello, el Ejecutivo pretende desincentivar ciertas prácticas de inversión inmobiliaria y conseguir que el capital se vuelque con la vivienda destinada al alquiler residencial.