No hace mucho, el legislador estableció una exención fiscal en dos tributos (la “plusvalía municipal” y el IRPF) para aliviar las cargas tributarias de numerosos individuos atrapados bajo los escombros del crash inmobiliario y financiero. El nuevo beneficio, que continúa en vigor, se otorgó a la dación en pago para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca.

La exención (con efectos desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores no prescritos), fue obra del Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio (que modificó las normas básicas de ambos tributos). El levantamiento del peaje fiscal fue confirmado poco después por la Ley 18/2014, de 15 de octubre, con alguna variación que anotaré más abajo.

En los dos impuestos, la exención elimina el gravamen al que están sujetos, respectivamente, los incrementos de valor o las ganancias patrimoniales producidos con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente. La ley identifica sólo a una de las partes que intervienen en la enajenación: el propietario de la vivienda habitual. Sin embargo, deja en la sombra la identidad del adquirente, quizás debido a la suposición de que no puede ser otro que el acreedor hipotecario, el banco prestamista. Sin duda, esto es lo que ocurre en la mayoría de los casos. Pero dicha frecuencia no constituye una fatalidad jurídica.

La ley deja en la sombra la identidad del adquirente, quizás debido a la suposición de que no puede ser otro que el acreedor hipotecario

La Dirección General de Tributos (empleando una consulta vinculante fechada el 2 de octubre de 2018) se ha pronunciado sobre la dación en pago en los casos en que el adquirente del inmueble sea un tercero. El órgano administrativo sostiene, acertadamente, que “la dación en pago no queda desnaturalizada por el hecho de que se haga a favor de un tercero”, siempre que el acreedor hipotecario acepte dicha adquisición como una fórmula extintiva de la obligación. Tiene a la razón jurídica de su parte: los artículos 1.162 y 1.163 del Código Civil admiten la entrega del inmueble a un tercero autorizado por el acreedor como una modalidad de pago de la obligación, en este caso la de devolver el préstamo. Esta interpretación no se opone al tenor literal de la Ley del IRPF, como tampoco al de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Ninguna de las dos normas “limita taxativamente a favor de quien ha de hacerse la dación”.

Los requisitos legales necesarios para el disfrute de la exención son, únicamente:

1.- Que la dación lo sea de la vivienda habitual del deudor o de su garante.

2.- Que la dación se realice para la cancelación de una deuda garantizada con hipoteca que recaiga sobre la vivienda habitual.

3.- Que la deuda hipotecaria se haya contraído con una entidad de crédito o con otra que se dedique, de manera profesional, a la concesión de préstamos hipotecarios.

4.- Que el dueño de la vivienda no disponga de otros bienes en cuantía suficiente para liquidar en su integridad el saldo vivo del crédito hipotecario.

Sobre los requisitos anteriores hay un consenso matemático, hay un diálogo entre las dos normas en juego (la Ley del IRPF y la Ley de las Haciendas Locales) que logra una simetría perfecta. Sin embargo, en algunos extremos de menor importancia que los citados pero no por ello despreciables, hay una divergencia de soluciones en ambos tributos. Esa disparidad no me parece justificable y demuestra, una vez más, la mala praxis en nuestro país del siempre difícil arte de legislar.

Las diferencias

A.- El concepto de vivienda habitual. La regulación de la exención de la “plusvalía municipal” dice que será aquella en la que el contribuyente haya estado empadronado de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde la fecha de adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años citados. Por el contrario, la regulación del beneficio en el IRPF guarda silencio. Por consiguiente, habrá que acudir al concepto de vivienda habitual establecido en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto. Lamentablemente, llego a dicha conclusión “por aproximación”, porque el artículo de la Ley que regula la exención (artículo 33.4.d) está huérfano del imprescindible desarrollo reglamentario.

B.- La insuficiencia de otros bienes (requisito núm. 4). La exención de la “plusvalía municipal” resulta más estricta. Mientras la Ley del IRPF se refiere exclusivamente al propietario de la vivienda, en el caso del tributo municipal dicha condición –la insuficiencia- se extiende a todos los miembros de la unidad familiar.

C.- La prueba de la insuficiencia mencionada. El Real Decreto-ley 8/2014 no establecía diferencias según el impuesto del que se tratara. Guardaba silencio en ambos casos. Por lo que (en el IRPF), aplicando la Ley General Tributaria, la carga de la prueba recaía sobre el beneficiario. En cuanto a la “plusvalía municipal”, sucedía lo mismo aunque de una manera explícita (“la concurrencia de los requisitos previstos anteriormente se acreditará por el transmitente ante la Administración tributaria municipal”). Posteriormente, la Ley 18/2014 introdujo un cambio relacionado con el segundo tributo. Desde entonces, la insuficiencia es una presunción iuris tantum y corresponde a las autoridades locales enervar dicha presunción. En este caso sale mejor parada la exención de la “plusvalía municipal”, en contraste con su regulación en el IRPF.