Echando la vista atrás en este 2023 que estamos cerrando, vemos que la subida en vertical de los tipos iniciada hace algo más de un año ha tenido un efecto de bola de nieve en el mercado hipotecario, y no precisamente positivo para los consumidores.

Por un lado, el paso del euríbor a 12 meses de niveles negativos a estar por encima del 4% ha supuesto un fuerte encarecimiento de las hipotecas, tanto de los precios para las nuevas concesiones como de las renovaciones de todas las hipotecas variables – que no olvidemos suponían un 70% del total según el último dato disponible – lo que sin duda es un mazazo contra las economías familiares.

En el frente de quienes estaban buscando una hipoteca para comprar una vivienda, vimos cómo más del 15% de los demandantes de vivienda, que podían permitirse la cuota mensual propuesta por los bancos en el escenario anterior, eran expulsados del mercado por el encarecimiento de esa cuota, al superar los niveles marcados por la banca en torno al 35% de endeudamiento.

Los que ya tenían hipoteca y se beneficiaron durante varios años de los tipos en negativo, que en muchos casos supuso incluso no pagar intereses por sus préstamos, han visto cómo sus cuotas mensuales se han encarecido mucho, hasta el punto de no poder pagar las nuevas cuotas en aquellas familias con ingresos más modestos y sin un colchón de ahorro adecuado.

La decisión reciente del BCE de hacer un alto en la escalada de subida de tipos no debe tomarse como el fin del ciclo alcista, al menos por el momento. La inflación sigue elevada, y la llegada del invierno, que suele demandar un mayor consumo energético, así como las tensiones geopolíticas y la amenaza del estancamiento o incluso posible recesión, y su potencial impacto en el empleo, son nubarrones que aún se ciernen sobre nuestra economía, y pueden significar una subida adicional de tipos, o bien una entrada en recesión que – aunque pudiera dar el pistoletazo de salida para un nuevo ciclo de bajada de tipos – tendría seguramente un efecto más negativo en su vertiente de actividad económica y desempleo.

Y para añadir un elemento más a este cóctel, los precios de la vivienda parecen aguantar bastante bien los niveles actuales, especialmente en las grandes ciudades y la costa, donde la demanda, a pesar de la ralentización reciente, sigue superando con creces a la oferta, manteniendo esa presión sobre los precios. Por desgracia, los factores que pueden fomentar una mayor oferta, o no están (como el incentivo a los propietarios para poner sus viviendas en el mercado de alquiler), o tardarán tiempo en materializarse (en las nuevas medidas para incrementar la construcción de nueva vivienda que aumente el parque inmobiliario).

Los precios de la vivienda parecen aguantar bastante bien los niveles actuales"

En este orden de cosas, ¿qué puede hacer el consumidor para protegerse, tanto del escenario actual como de posibles riesgos futuros? Debemos diferenciar dos situaciones vitales, una la de aquellos que ya tienen una hipoteca o otra la de quienes quieren comprar una vivienda y necesitan financiación.

Quienes tienen una hipoteca fija o mixta con tramo fijo a largo plazo reciente, no tienen de qué preocuparse: seguramente están pagando un tipo de interés inferior al 2%, y no deberían hacer nada en el escenario actual.

Los que tienen una hipoteca a tipo variable, sobre todo si es relativamente reciente y el saldo pendiente es elevado, deberían valorar la posibilidad de cambiar la hipoteca a tipo fijo o mixto, para limitar el riesgo de una subida adicional de tipos, y además para reducir su cuota mensual y pago de intereses; los bancos siguen concediendo hipotecas, y se pueden conseguir ofertas fijas y mixtas claramente por debajo del nivel actual del euríbor, por lo que además de protegernos, conseguiríamos un ahorro inmediato.

Los que estén en proceso de compra de vivienda y necesiten financiación, deben valorar bien las alternativas actuales, su situación económica y perspectivas de uso de la vivienda que van a adquirir, para escoger la mejor hipoteca posible según sus necesidades. Actualmente más del 90% de las nuevas hipotecas formalizadas son fijas o mixtas, tanto por su seguridad como por el precio, más barato que las variables.

En todos los casos, es muy importante entender cómo funciona el mercado, para estar preparados ante un posible cambio de escenario futuro. Es fundamental saber especialmente si existe un coste en el cambio de nuestra hipoteca, por ejemplo si contratamos ahora una hipoteca fija o mixta y vemos que los tipos de interés bajan significativamente, y vemos que las hipotecas variables vuelven a ser más competitivas.

Por último, es importante recordar que la competencia entre bancos juega a favor de los consumidores, si sabemos aprovecharnos de ello. En un mercado como el actual, no tiene sentido quedarse con la oferta de nuestro banco habitual, sin antes comparar lo que nos puede ofrecer el mercado; y tal y como funciona el mercado hipotecario español, no basta con navegar por la web para ver qué publican los bancos, porque a menudo las ofertas publicadas tienen precios más caros de lo que se puede conseguir: hay que obtener ofertas personalizadas de los bancos, para comparar bien y tomar la decisión más ventajosa.

En este sentido, los intermediarios de crédito hipotecario como idealista/hipotecas están haciendo una labor cada vez más importante, ayudando a los consumidores por tres vías fundamentales:

  • Informando y explicando en detalle cómo funciona el mercado hipotecario y las diferencias entre ofertas de los bancos, que a menudo son complicadas de comparar ante los costes adicionales de seguros, tarjetas, etc.
  • Identificando los bancos que en cada momento son más competitivos, en función también de las necesidades particulares de cada persona: hay quien puede necesitar una mayor financiación, otros preferirán pocas vinculaciones, y todos buscando siempre el tipo de interés más bajo.
  • Facilitando el proceso de obtención de ofertas de bancos, haciendo por el cliente el trabajo de presentación de ofertas a los bancos, ahorrando tiempo y quebraderos de cabeza a quienes no conocen bien el mercado.

En este orden de cosas, es muy importante también elegir al intermediario adecuado, sobre todo buscar uno que sea gratuito (porque si no el ahorro que conseguimos se va en pagar sus honorarios), y que sean los bancos quienes soporten su coste. Eso sí, siempre garantizando que se obtienen suficientes ofertas, y que la decisión final sobre qué banco elegir sea del consumidor.