El Independiente junto con J.A. Muñoz-Zafrilla Abogados responde a todas las dudas de nuestros usuarios recibidas a lo largo de los últimos días a raíz del artículo sobre la posibilidad de contratar una hipoteca.
Pregunta.- El propietario de la vivienda que quiero comprar me propone que me haga cargo de su hipoteca. ¿Es legal? ¿Qué gastos me puede suponer aceptar esta operación de subrogación?
Respuesta- La subrogación del comprador del inmueble hipotecado en la posición deudora en el préstamo hipotecario que ocupaba el vendedor es una operación permitida y regulada por la Ley. En este sentido, el artículo 118 de la Ley Hipotecaria prevé expresamente el pacto de subrogación por cambio del deudor en caso venta del inmueble en los siguientes términos:
“En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.”
Según dicha norma, aunque el comprador y el vendedor pacten la subrogación del deudor, es necesario el consentimiento expreso o tácito del acreedor hipotecario (la entidad de crédito) para que dicho cambio de deudor tenga efectos frente al Banco.
También la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que ha entrado en vigor el pasado domingo 16 de junio, prevé dos normas relativas a la subrogación del deudor:
De un lado, la Disposición Adicional Sexta de la Ley 5/2019, rubricada “Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo”, prevé expresamente la aplicación de las normas previstas en la Ley 5/2019 “a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado”.
De otro, la Disposición Adicional Séptima relativa a las “Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado”, que regula lo siguiente para la subrogación del deudor cuando el vendedor es un empresario:
“El empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria.”
En cuanto a los gastos, la subrogación por cambio del deudor devengará aranceles notariales y gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la comisión por subrogación que suele pactarse a favor del banco en la escritura de préstamo hipotecario.
Pregunta.- ¿Puedo pedir una hipoteca si estoy desempleado?
Respuesta.- Puedes pedirla; otra cosa es que te la concedan. De hecho, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la entidad de crédito prestamista tiene la obligación legal de evaluar la solvencia del potencial prestatario, analizando entre otros datos su situación laboral.
Dicha obligación del prestamista se recoge en el artículo 11 de la Ley 5/2019, cuyo apartado primero establece lo siguiente:
“Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.”
Y el apartado quinto del art. 11 de la Ley 5/2019 establece que “el prestamista solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho contrato”.
Dicho de otra manera, la entidad financiera tiene la obligación legal de no conceder el préstamo si el resultado de la evaluación de solvencia concluye que es probable que el potencial prestatario no pueda cumplir las obligaciones del préstamo, lo que previsiblemente sucederá en caso de estar desempleado, salvo que disponga de otros ingresos que sean determinantes para obtener otro resultado en la evaluación de la solvencia.
Por último, cabe destacar que el apartado sexto del artículo 11 de la Ley 5/2019, indica que “cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación”.
Pregunta.- ¿Qué es mejor: tener hipoteca con interés fijo o con interés variable?
Respuesta.- La respuesta depende de lo que cada uno pretenda con su préstamo hipotecario.
Si queremos saber desde el primer momento cuántos intereses vamos a pagar durante toda la vida del préstamo, o no queremos vernos afectados por la subida de los tipos de interés, entonces pediremos un préstamo con interés fijo, siendo conscientes de que, aunque no nos afectarán las subidas de los tipos interés, tampoco nos beneficiaremos de las bajadas.
En cambio, si estamos dispuestos a asumir el riesgo de las subidas de tipo de interés a fin de poder también beneficiarnos de las bajadas, entonces seguramente pediremos un préstamo con interés variable, siendo conscientes de que hasta que finalice el préstamo no podremos saber cuántos intereses hemos pagado en total.
Si tienes alguna consulta acerca de las hipotecas, te ayudamos en: info@zafrilla.com
