La socimi Uro Property, cuya actividad principal es la gestión de 732 oficinas arrendadas por el banco Santander, sale a la venta. La firma de inversión PJT Partners se ha hecho con el mandato de la sociedad inmobiliaria cuyo valor patrimonial se situó al cierre de 2016 en 1.933 millones de euros con una deuda de 1.400 millones, según consta en la cuenta de resultados de la compañía.

La sociedad está participada directa o indirectamente, a través del grupo Zeloti y otros vehículos de inversión, por Banco Santander, con el 22,76% del capital, CaixaBank, con el 14,5%, y varias firmas internacionales, como Atisha Holding (18,9%), Phoenix Life Assurance (14,6%), BNP Paribas (9,2%), Marc Nicholas Jonas (6,9%) y RMF Financial Holdings (6,5%).

La 732 sucursales que actualmente ocupa Santander suman 340.785 metros cuadrados. Casi el 60% de los inmuebles está situado en Madrid (217), Cataluña (124) y Andalucía (79), según consta en la web de la compañía.

PJT Partners, encargada de la operación, no ha querido hacer comentarios al respecto.

Entre las últimas operaciones de Uro Property, que generó el año pasado ingersos por 108 millones de euros, figura la venta a M&G Real Estate de 15 sucursales, alquiladas a Santander, y el otorgamiento de una opción de compra sobre otra sucursal por 56,2 millones de euro.

Operación de sale & leaseback

Desde finales de los años 90 muchas grandes entidades empezaron a realizar ventas de sus activos para posteriormente ocuparlas en régimen de alquiler, lo que se conoce como un aoperación de sale & leaseback). La ventaja para los vendedores era que liberaban fondos del balance y se beneficiaban de la deducibilidad fiscal del gasto por arrendamiento, mientras los compradores (principalmente fondos inmobiliarios y aseguradoras) invertían en empresas con ingresos fijos y seguros.

En este contexto, Santander diseñó una de las mayores operaciones inmobiliarias realizadas en España: la venta y posterior alquiler de la mayoría de sus inmuebles, a excepción de la sede social en el paseo de Pereda, en Santander.

Dicha operación la instrumentó en tres lotes: la Ciudad Financiera de Boadilla del Monte, en Madrid; las oficinas de atención al cliente que todavía estaban en propiedad, y los edificios relevantes repartidos por toda España.

A finales de 2007, Uro Property compró a Santander 1.152 oficinas en España por 2.040 millones de euros más 317,4 millones de IVA (más los costes y garantías depositadas por 75,1 millones), para posteriormente alquilárselas durante un periodo medio de 25 años, con tres potenciales prórrogas de siete años cada una.

Al final de cada periodo del contrato, la entidad pactó la opción de poder recomprar todas las oficinas al precio de mercado existente en ese momento.

La adquisición de estas 1.152 sucursales fue financiada con un préstamo hipotecario (senior) por 1.600 millones y un préstamo subordinado (préstamo mezzanine) por 273,1 millones de euros, procedentes de un sindicato bancario, de los que 113,1 millones fueron concedidos por Santander. El crédito fue refinanciado en 2014, lo que obligó a los acreedores a entrar en el capital de la sociedad.

En septiembre de 2013, el entonces socio único de la sociedad, Sant Midco, decidió acogerse al régimen especial de las
socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario).