La nueva ley hipotecaria, aprobada definitivamente en el Congreso el jueves, amenaza con desatar una guerra comercial entre los bancos por la subrogación de las hipotecas, especialmente, de aquéllas de más calidad.

La normativa, que entrará en vigor a finales de mayo, permite al cliente cambiar su hipoteca de una entidad a otra sin costes, incluyendo los préstamos firmados con anterioridad a la presente ley. Es decir, desaparece la comisión de subrogación por cambio de acreedor que, hasta ahora, oscilaba entre el 0,25% y el 1% del principal, en función del año en el que se compró la vivienda.

Las entidades reconocen que el mercado hipotecario en sí es ya muy competitivo, pero están dispuestas a desplegar su artillería para captar hipotecas voluminosas de clientes solventes. También están en el punto de mira las que se firmaron antes de la crisis con tipos de interés más elevados a los que ofrece hoy en día el mercado.

Las entidades reconocen que el mercado hipotecario es ya muy competitivo, pero están dispuestas a desplegar su artillería

Aunque los préstamos para la compra de vivienda aplican diferenciales reducidos y, por tanto, dejan un margen estrecho, estos productos son también los que más fidelizan al cliente, de ahí el interés de los bancos por elevar su cartera hipotecaria. Y es que, generalmente, los usuarios mantienen su nómina o pensión, recibos, tarjetas, seguros y productos de ahorro o inversión en la entidad con la que tienen la hipoteca.

Así, la batalla por el robo de hipotecas es previsible, según varias entidades consultadas. Aun así, subrayan que la nueva ley incorpora un mecanismo -solicitado por los propios bancos- para que éstos aplaquen su agresividad y se compensen entre sí los gastos que conllevó la formulación inicial del préstamo, siendo el mayor el de AJD (Actos Jurídicos Documentados).

Con la entrada en vigor de la nueva ley, el cliente sólo paga el gasto de notaría, mientras que el banco deberá abonar una parte de los gastos que hasta ahora recaía en el cliente, como el coste de notario, registro y gestoría. Por ello, la entidad que robe una hipoteca a otra deberá asumir la parte proporcional de dicho importe, en función del plazo que reste hasta la amortización del principal.

Las otras claves de la ley

Más allá de la libertad que gana el cliente de cara a cambiar de banco, la ley regula otras cláusulas. Prohíben las cláusulas suelo, por lo que en las operaciones tipo de interés variable no podrán fijar un límite cuando baje. Además, se reducen a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), al tiempo que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, con comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente.

Por otro lado, los bancos no podrán iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria hasta entre 12 y 15 meses después de que un préstamo entre en mora, en comparación con tres meses del sistema anterior. “Esto dificultará la capacidad de los bancos para recuperar los créditos hipotecarios morosos. El retraso en el inicio del procedimiento de ejecución también aumentará el riesgo crediticio para las titulizaciones hipotecarias al dificultar la recuperación de los créditos impagados”, señala la agencia de ráting Moody’s.

En los casos de personas vulnerables, se impiden los desahucios como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias sin una solución habitacional previa.

El texto refuerza la información previa al consumidor para garantizar mayor protección del cliente. Antes de firmar la hipoteca, el banco deberá ofrecer una ficha estandarizada y comparativa de otras ofertas de diferentes entidades, teniendo el cliente un mínimo de 10 días para analizar la información del precontrato y deberá asegurarse de que entiende las condiciones. En este sentido, “la mayor transparencia en los contratos hipotecarios reducirá la exposición de los bancos al riesgo de litigios”, apunta la agencia de calificación crediticia.

Aunque el banco paga el grueso de los gastos cuando constituye la nueva hipoteca, mantiene la comisión de apertura, aunque su legitimidad es cuestionada y podría ser objeto de resolución por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.