Economía

El banco debe devolver los gastos hipotecarios al cliente si se los cargó de forma abusiva

El TJUE sentencia que así debe ser salvo que la ley aplicable cuando se firmó el contrato estableciera un reparto de los gastos hipotecarios

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El banco debe devolver los gastos hipotecarios al cliente si se los cargó de forma abusiva
Firma de hipoteca

Firma de hipoteca

Resumen:

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha pronunciado este jueves sobre varios asuntos relativos a la ley española y los contratos hipotecarios. El más relevante es que declara que los bancos deben devolver a los clientes todos los gastos hipotecarios (y no la mitad, como sentenció recientemente el Tribunal Supremo) si se los cargó a través de una cláusula que es declarada abusiva y anulada por un juez.

La Justicia comunitaria establece una única excepción a esta decisión, que es que la ley española tuviera establecido un reparto de los gastos en el momento en el que se firmó la hipoteca. Es decir, si una hipoteca se ha firmado desde el pasado verano, cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria, y la cláusula del contrato que establece el pago de los gastos de constitución de préstamo es declarada abusiva, el banco debería devolver al cliente todo lo pagado por este concepto.

El reparto de gastos hipotecarios no se reguló hasta la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el verano pasado

Esto es así porque la nueva ley hipotecaria fija un reparto de los gastos hipotecarios y , más concretamente, carga todos a la entidad financiera, salvo el de tasación de la vivienda. Los partidos tomaron la decisión de incluir este reparto en la ley dado que existía poca claridad y mucha litigiosidad al respecto, lo que llevó, incluso, al Tribunal Supremo a sufrir una contradicción entre resoluciones en el otoño de 2018.

Sin embargo, en el caso de que la hipoteca se hubiera firmado antes de la nueva ley y su cláusula de gastos hipotecarios fuera declarada abusiva, dado que antes de la reforma la ley española determinaba que el cliente debía pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la cantidad pagada por el consumidor en concepto de este tributo no debería devolvérsele, según se desprende de la decisión emitida hoy por el TJUE.

Después de que varios jueces españoles remitieran al TJUE cuestiones prejudiciales en relación con las cláusulas abusivas de los contratos hipotecarios españoles, la Corte ha sentenciado que la legislación comunitaria se opone a que al cliente no se le devuelva lo pagado por gastos hipotecarios cuando la cláusula que establece el reparto es abusiva, salvo en el caso en el que el Derecho nacional aplicable en el momento de la firma de la hipoteca estableciera un reparto.

Prescripción de cláusulas abusivas

Además de sobre los gastos hipotecarios, el TJUE se ha pronunciado en relación con otras dudas hipotecarias. Por una parte, la Justicia comunitaria no se opone a que exista una prescripción en relación con el derecho de un cliente a reclamar judicialmente por una cláusula que considera abusiva ni a que ese plazo sea de cinco años. Eso sí, considera que este plazo debe ser suficiente para que el derecho del consumidor de solicitar la restitución de lo pagado por una cláusula abusiva no se vea afectado.

A lo que sí se opone la más alta Corte de la Unión Europea es a que el cliente cargue con parte de las costas procesales en función del dinero que se le devuelve cuando un juez anula una de las cláusulas de su contrato hipotecario por ser abusiva. Según el TJUE, esto podría desanimar a los consumidores a denunciar cuando creen que una cláusula es abusiva.

En tercer lugar, la Justicia europea se pone de parte del cliente al afirmar que una cláusula de apertura que el banco obliga a pagar cuando se firma la hipoteca puede ser perjudicial para el consumidor si la entidad no es capaz de demostrar qué servicio le está prestando para cobrarle esa comisión, algo que, además, debe comprobar el juez. Y, en todo caso, que un elemento del contrato sea especialmente perjudicial para el cliente y genere un desequilibrio entre derechos y obligaciones es contrario a «las exigencias de la buena fe».

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