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Antonio Ñudi: "La clave del 'coliving' es que se regule bien para atraer la inversión"

Imagen de un 'coliving' en Madrid.

Imagen de un 'coliving' en Madrid. Urban Campus

El fenómeno del coliving avanza en España. Las compañías inmobiliarias ya exploran las posibilidades de un nuevo modelo de negocio que va un paso más allá del tradicional piso compartido y que busca crear comunidad. Pero la ausencia de regulación sigue siendo el principal obstáculo para los inversores.

Con el fin de arrojar luz desde el punto de vista jurídico y urbanístico, Antonio Ñudi Tornero y Carlos Peña Rech acaban de publicar ‘Un espacio para el coliving’ (Fundación Arquia). Hace aproximadamente tres años, ambos socios del Área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen comenzaron a recibir peticiones de asesoramiento en su despacho para implantar nuevos proyectos en nuestro país.

Ahora, ambos ponen negro sobre blanco todo lo que han investigado durante estos años y dan voz operadores, analistas e inversores sobre las perspectivas de futuro para lo que definen como un fenómeno que ofrece respuestas a un aquellos que buscan una forma distinta de vivir, más flexible y adaptable a sus necesidades.

¿En qué se diferencia el coliving de un piso compartido?

El coliving es un un espacio donde los que van a vivir buscan algo más que compartir una habitación porque le salga más económico que irse solos a un piso. Es un producto más aspiracional donde lo importante es la comunidad que se crea en torno a ese espacio. Debe haber una cierta afinidad entre los que ahí conviven, porque no buscan solamente tener una cama o una habitación; buscan esa interrelación con el resto.

¿Cuál sería el retrato robot de los inquilinos de este tipo de alojamiento?

Puede haber tantos perfiles como cada tipo de comunidad se pueda dar. Puede haber gente que ya ha pasado esa fase de estudiante y que empiece a trabajar o que esté pensando, por ejemplo, en crear una compañía o una startup. La gente que vaya a convivir dentro de ese coliving seguramente esté buscando crear sinergias con los que estén allí y que le puedan ayudar a desarrollar su proyecto empresarial.

Estaríamos hablando de gente relativamente joven, ¿no?

Pues entre 25 y 35 años. En el libro mencionamos el caso de los gamers, que es gente muy interesada en los videojuegos. Con ello se crean unos espacios comunitarios que favorecen esa interrelación y el desarrollo de su actividad, de su profesión o de su hobby. También puede ocurrir con el caso de los artistas, los deportistas.

Además, hay un sector que encaja muy bien: los expatriados de empresas. Es decir, aquellos a los que su compañía les manda a desarrollar un proyecto a otra ciudad durante un período de algunos meses o un año sin su familia. Ahí al final hay intereses de gente que está viviendo una situación parecida, aunque estén en diferentes empresas y en diferentes proyectos. Tienen un vínculo vital parecido y les interesa conocer gente desde que llegan a la ciudad.

Entiendo que esto también sirve para evitar todo el proceso de ir a ver casas, comprar los muebles, etc…

Sí. Tú entras en un sitio donde tienes todo desde el primer momento y no te tienes que ocupar ni de amueblar, ni de darte de alta en una red WiFi, ni de contratar suministros o darte de baja cuando te vas.

¿La selección de los perfiles también lo hace la empresa que lo gestiona?

Exacto. Es muy importante que esa compañía sea muy profesional, porque tienen que seleccionar los perfiles para que se ajusten a esa comunidad que quieren crear. Cuanto más afinen en eso, más éxito podrá tener esa comunidad.

¿Dónde se ubican estos espacios? ¿Son edificios o plantas enteras de un edificio?

Lo normal es que sea un edificio completo y los tamaños van desde diez o quince habitaciones hasta los más grandes, que pueden llegar hasta doscientas. Eso no quita que se pueda tener un edificio donde mezclar un espacio de coliving con unas plantas dedicadas a vivienda tradicional o a un hotel.

¿Encaja mejor en entornos urbanos?

Si bien es verdad que inicialmente los entornos son más urbanos y sobre todo el centro de las ciudades. Pero hay coliving que están a las afueras de una ciudad pero con buena comunicación con el centro. Además, ya estamos empezando a verlos también en los entornos rurales.

¿Cuál es el precio medio de una habitación de coliving en ciudades como Madrid, Barcelona o Sevilla?

También es difícil decir, pero puedes tener habitaciones para dos personas con baño incluido y con una minicocina en el centro de Madrid en torno a 800 euros. Pero lo importante es que puedes hacer el precio muy ad hoc en función de los servicios que quieras. Es decir, si quieres que te laven la ropa dos veces al mes o dos veces a la semana; o si quieres tener dentro de la habitación una pequeña cocina o que te traigan la comida.

¿Cuál es la mayor dificultad con la que se encuentran los operadores de este tipo de negocio?

En España ahora mismo la regulación es casi inexistente. Únicamente existe un decreto en Cataluña que fue aprobado en 2020 y que, en mi opinión, no recoge como debería el coliving porque lo hace como una especie de solución habitacional de aquel que no puede acceder a una vivienda. Creo que es un error porque el coliving es mucho más. A raíz de la modificación de las normas del Plan General Urbano de Madrid, el Ayuntamiento ha empezado a regularlo también con mucho más acierto. El encuadre que está haciendo para mí tiene mucho más sentido para que la inversión que está mirando sitios de coliving se acerque a Madrid.

¿Qué tipo de oportunidad supone para los inversores?

Yo creo que el futuro es muy bueno porque la demanda existe. Y cuando la demanda existe, todo cobra sentido. Ahora, el reto está en acertar en esa regulación para que la inversión tenga la seguridad de que es el sitio ideal para hacerla. España es un país muy atractivo para este tipo de proyectos porque lo que se busca es la convivencia. Y no puede haber un país mejor en el mundo para implantar este producto, por nuestro buen clima, la calidad de vida y lo que nos gusta relacionarnos y contactar con el resto de las personas.

Es un producto donde hay mucha innovación, con tecnología y mucho diseño arquitectónico que tiene en cuenta la eficiencia energética

Además, es un producto donde hay mucha innovación, con tecnología y mucho diseño arquitectónico que tiene en cuenta la eficiencia energética. La tecnología es importantísima en este tipo de productos. El big data y la inteligencia artificial va a ser clave para que estas empresas cojan el tamaño suficiente para ser rentables también.

¿Y qué perfil tienen esos inversores?

Hay compañías que inmobiliarias tradicionales que están abriendo nuevas líneas de alternativos. Otro perfil pueden ser empresas que tradicionalmente se han dedicado a desarrollar residencias de estudiantes y ven en esto un paso más. También las hay dedicadas a las residencias de mayores. En el tema inmobiliario, cada vez más se está escuchando las necesidades que los usuarios tenemos en cada etapa de nuestra vida. Hasta ahora se nos ofrecía siempre lo mismo; tuvieras sesenta años o veinticinco. También hay otro perfil de inversores que son las empresas que ya vienen operando en otros lugares como Bruselas, Londres, Amsterdam o Nueva York, y que quieren llegar a España.

¿Cuántas compañías calcula que hay en este negocio ahora mismo?

Es muy difícil de saber porque no hay un registro de empresas operadoras de coliving. Pero creo que prácticamente cualquier gran empresa inmobiliaria ahora mismo tiene una parte de su estructura dedicada a analizar este tipo de proyectos.

¿La nueva ley de vivienda que prepara el Gobierno regula de alguna manera este fenómeno?

En su exposición de motivos, el proyecto actual de la Ley de Vivienda anuncia y habla de los nuevos modelos de convivencia, pero realmente no regula absolutamente nada y deja a las comunidades autónomas que avancen en esa regulación. No dice prácticamente nada, salvo reconocer que existen estos nuevos modelos de convivencia.

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