Economía

Fin a la euforia de la vivienda en 2023

Un edificio de viviendas.

Un edificio de viviendas. Servimedia

La euforia en el mercado de la vivienda se acaba. 2023 se presenta como un año de ralentización, en el que habrá menos compraventas y los precios podrían incluso llegar a bajar en la segunda mano. El menor volumen de actividad que ya se ha dejado notar en los últimos compases del ejercicio se prolongará al menos durante el primer semestre del año que comienza.

«El menor volumen de compraventa de inmuebles, acompañado de hipotecas más caras y de criterios de concesión más rígidos por parte de las entidades financieras, hará que empecemos 2023 con un comportamiento del mercado similar al de finales de 2022″, explica a El Independiente José María Basañez, presidente de Tecnitasa y presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa).

En cuestión de precios, «asistiremos a un nivel de crecimiento muy moderado del precio medio de venta de vivienda, que sí que podría considerarse negativo en términos reales en la medida en que fuera inferior a la tasa de inflación», dice Basañez.  

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, cree que «la persistente limitación de la oferta puede mantener el tensionamiento de los precios al alza, si bien se espera que tiendan a la estabilización a medida que se modere la demanda». Por su parte, el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos atisba bajadas de precios de «entre el 3 y el 5%».

Obra nueva

En obra nueva se sigue vendiendo todo lo que se produce y siguen subiendo los precios. «La escasa oferta en comparación con la fuerte demanda que existe en el mercado, hará que ésta se absorba rápidamente», resume el presidente de Tecnitasa. En 2022 se han iniciado menos de 85.000 viviendas y para el próximo se esperan cifras similares. Esto supone apenas el 9% del máximo histórico que se alcanzó en 2006.

«Hay una escasez de vivienda nueva espectacular y no va cambiar», prosigue Bernardos. Tras el estallido de la burbuja, unos promotores no han podido volver al mercado y otros no tienen el dinero suficiente para comprar el suelo y hacer grandes promociones.

Segunda mano: año de recesión

En la vivienda de segunda mano se prevé que se mantenga la fuerte demanda. Sin embargo, la subida de tipos podría provocar «un menor volumen de transacciones, lo que hará que este segmento se reduzca en 2023», recalca Basañez. Bernardos, por su parte, calcula una caída de en torno a un 15% en las transacciones. «Estaríamos hablando de un año de recesión inmobiliaria«, sostiene el profesor de la UB.

Los compradores de vivienda nueva no se verán tan perjudicados por la subida de tipos de interés como los compradores de vivienda de segunda mano. «Los grandes afectados aquí son los jóvenes, que han sido el principal motor de la recuperación inmobiliaria el año pasado en muchas provincias», asevera Bernardos.

La principal restricción a la compra estará en el grifo de los bancos. «Van a dar bastante menos crédito y se van a comportar muy diferente a 2022, cuando su principal objetivo era crecer en hipotecas». Para este nuevo año, su principal objetivo es no incrementar la morosidad, por lo que «serán mucho más selectivos», recuerda Bernardos.

No será hasta entrado ya el segundo semestre de 2023, y en función de cómo evolucionen los factores que marcan la coyuntura actual, cuando «podremos asistir a una sólida recuperación del mercado inmobiliario», añade Basañez.

Alquileres

«En cuanto a precios de alquileres, seguirán subiendo por la sólida demanda existente en contraposición a la reducción que experimenta la oferta debido a la creciente inseguridad jurídica para los propietarios», dice el presidente de Tecnitasa.

Para Bernardos, «el gran protagonista de este 2023 será el alquiler de habitaciones, sobre todo en las grandes ciudades», donde muchos inquilinos no se pueden permitir pagar ya la renta de una vivienda completa.

Medidas de control de precios como el aplicado en Cataluña o la limitación del 2% en la renovación impuesto por el Ejecutivo central «han destruido la oferta», sentencia Bernardos. También critica que desde los poderes públicos no se impulse la construcción de vivienda destinada al alquiler que podría paliar parte del problema.

El año que termina

La demanda se ha mantenido alta en 2022 gracias a los ahorros de los hogares derivados de la pandemia y a la recuperación de la compraventa por parte de extranjeros. Esa alta demanda «se ha encontrado con una oferta limitada debido a la incertidumbre en los costes de construcción, el encarecimiento de la financiación y la inexistencia de suelo urbanizable suficiente en las zonas en que se acumula el interés de compra», explica la directora del Servicio de Estudios de Tinsa. 

El consejo del profesor Bernardos para inversores es esperar al menos hasta final de año o principios de 2024 para comprar. «La bajada del precio de la vivienda no es como la bolsa, sino que tarda. Vamos a ver un impacto en transacciones y progresivamente veremos una bajada de precios», concluye.

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