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El BdE alerta de que el precio de la vivienda seguirá siendo alto durante el año que viene

Un obrero durante la construcción de una vivienda en Carabanchel, Madrid.

Un obrero durante la construcción de una vivienda en Carabanchel, Madrid. Eduardo Parra / Europa Press

El Banco de España considera conveniente "revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes". El organismo que preside Pablo Hernández de Cos avisa de que la brecha entre oferta y demanda podría empeorar en los próximos años y dependerá especialmente del comportamiento de los flujos migratorios. Además, advierte de que los precios seguirán tensionados dado que "la creciente insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda de vivienda está contrarrestando otros factores
que presionan a la baja sobre su precio".

"De cumplirse las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años, que son los que, aproximadamente, darán lugar a las viviendas terminadas en el próximo bienio", explica el organismo supervisor en su último boletín de análisis, titulado El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios.

Según los datos recopilados del Sistema de Información Urbana del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, cerca del 24% de los planeamientos urbanísticos tienen una antigüedad inferior a 1992, mientras que apenas un 30% es posterior a 2008. "Ello subraya la necesidad de revisar y actualizar las figuras de los planeamientos más antiguos con el fin de aumentar el suelo disponible para producción de vivienda y así atender los cambios y nuevas necesidades de la demanda", expone el organismo.

Asimismo, remarca que "el número de viviendas previstas en las áreas de desarrollo de dichos planeamientos (que aproximarían la capacidad del suelo sujeto a transformación para albergar nuevos hogares) asciende a más de 9,2 millones de unidades, de las cuales algo más del 70% no se habrían ejecutado".

El Banco de España también remarca que la oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y la creciente escasez de mano de obra. Sobrecostes que -puntualiza el BdE- no se han trasladado aún "de forma plena" al precio final de los inmuebles.

"En 2022 se registraron el mayor aumento, en términos nominales, del precio de la vivienda desde 2007 y la menor suficiencia de la oferta para satisfacer la demanda de todo el período considerado (que comienza en 2015)", abunda el supervisor en el artículo firmado por Lucio San Juan, del departamento de Análisis de la Situación Económica.

En todo caso, subraya que la escasez de vivienda nueva no ha impedido que su stock sin vender permanezca casi sin cambios desde 2018 tras descender considerablemente desde la crisis financiera. Lo achaca, principalmente, a que esos activos no se adecúan tanto a las preferencias de la demanda existentes antes de la pandemia como a las nuevas surgidas a raíz de ella, como la orientación hacia la vivienda unifamiliar o plurifamiliar de mayor dimensión y con espacios abiertos, y energéticamente eficiente.

¿Por qué no baja el precio?

En cuanto a los precios de la vivienda, el Banco de España señala que cuando se comparan entre sí los años 2022 y 2019, "se observa un aumento de la escasez relativa de la oferta en todas las Comunidades Autónomas". Asimismo, destaca que "el desajuste tiende a ser más pronunciado en las capitales de las áreas metropolitanas". Las que menos casas tienen disponibles para satisfacer los elevados niveles de demanda han experimentado un mayor crecimiento de los precios.

A ello añade que "la creciente insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda de vivienda está contrarrestando otros factores que presionan a la baja sobre su precio". Por ejemplo, explica que el aumento de las viviendas heredadas por los efectos de la pandemia ha podido ejercer presiones bajistas sobre el precio de la vivienda. Sin embargo, "la producción actual de viviendas es insuficiente para las necesidades existentes, lo que genera rigideces a la baja en el precio de la vivienda".

Por otro lado, el informe recuerda que "la escasez relativa de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano", lo que también "ha ejercido una presión sobre sus precios". Asimismo, destaca que desde el verano de 2021 se ha producido una "aceleración de la ganancia de peso de la vivienda turística en el parque total de viviendas".

El organismo recuerda que el repunte de compra de vivienda por parte de extranjeros coincidió con el fin de las restricciones a la movilidad internacional, que permitió volver a adquirir segundas residencias por motivos vacacionales, prácticamente desaparecidas durante la pandemia. A ello, dice, se ha sumado una cierta demanda emergente de teletrabajadores procedentes de otros países. Como resultado, subraya, "en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019". "Las compras de vivienda por extranjeros explicaron casi tres cuartas partes del aumento de las compraventas totales entre 2021 y 2022", abunda el artículo.

Aunque apunta que la iniciación de viviendas ha retomado los niveles prepandemia, dice que el retorno a dicha referencia "ha sido mucho más lento y ha estado sujeto a más fluctuaciones que en el caso de las compraventas".

El Banco de España cree también que "el actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y, por ende, de las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda". Sin embargo, respecto a las caídas de la compraventa de vivienda que encadenan tres meses a la baja -según datos del INE de este mismo lunes- el Banco de España confía en que no se siga acrecentando.

El informe del 0rganismo argumenta que existen "factores mitigadores" para frenar esta tendencia. Por ejemplo, que los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda.

Además, señala que estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo de sus rentas se ha visto afectado en mayor medida por el aumento de la inflación. "Estos factores deberían contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado", expone el texto.

El artículo no analiza ni la oferta ni la demanda en el mercado de alquiler debido a la ausencia de estadísticas oficiales "tan completas como las disponibles para el mercado de vivienda en propiedad". Con la polémica nueva ley de Vivienda recientemente aprobada por el Senado, el Gobierno ha encargado al INE el desarrollo de un nuevo índice de precios del alquiler. No llegará hasta finales de 2024.

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