Uno de los grandes problemas del acceso a la vivienda es la falta de ahorro inicial. Con unos precios del alquiler disparados durante los últimos años, la capacidad de los hogares de guardar dinero para afrontar la entrada y los gastos asociados a la compra de una vivienda se ha visto muy mermada. Y con los precios también disparados en el mercado de la vivienda en propiedad, el montante a reunir antes de sentarse con el banco y la inmobiliaria ha crecido exponencialmente.
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Hogares que por su nivel de renta y perfil laboral no tendrían ningún problema en que cualquier entidad les otorgase un préstamo, se dan de bruces con el muro del ahorro previo. Algo que se está salvando bien con los programas de avales públicos para jóvenes puestos en marcha por diferentes administraciones o mediante donaciones de familiares que permiten afrontar ese esfuerzo inicial.

Más allá de aumentar la oferta, agilizar el desarrollo de suelo, ampliar el parque de vivienda asequible, algunos expertos abogan por recuperar un antiguo instrumento que desapareció del mapa con la ola de ajustes aplicada tras la burbuja inmobiliaria; las cuentas ahorro-vivienda.

Esas antiguas cuentas-vivienda fueron una vía para quien quería ahorrar específicamente comprar su casa habitual. A medida que se iba ingresando dinero, el cliente podía deducirse en el IRPF. La condición era comprar la casa a los cuatro años o había que devolver el beneficio fiscal.

Antonio González Alvaz, responsable de Asuntos Fiscales de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), propone recuperar este instrumento en un artículo incluido en la revista del Instituto de Estudios Económicos (IEE), el think-tank de la CEOE.

Según denuncia, se acabó con ello sin ofrecer una alternativa. "A diferencia de otros incentivos fiscales directamente asociados a la adquisición o a la financiación hipotecaria, las cuentas ahorro-vivienda no actuaban sobre la compra inmediata ni incentivaban el endeudamiento, sino que operaban en una fase previa, promoviendo la acumulación progresiva de ahorro propio con una finalidad residencial concreta", reflexiona González-Alvaz.

Pero el mercado inmobiliario en 2026 no tiene nada que ver con el que justificó su desaparición. Entonces se buscaba reducir los incentivos fiscales asociados a la compra, corregir el exceso de inversión inmobiliaria y recortar el gasto público en plena crisis financiera. Ahora el escenario es opuesto a de la crisis inmobiliaria de 2008.

El déficit de vivienda no para de crecer y la construcción de nuevas casas no da abasto para cubrir la creación anual de hogares. Mucho menos tras el incremento poblacional asociado a la llegada de nuevos inmigrantes. El problema afecta especialmente en las zonas donde se concentra más la demanda, que coincide con los núcleos urbanos donde hay mayor dinamismo del empleo.

Pero frente a la crisis del ladrillo, ahora también han cambiado las reglas de la concesión de hipotecas, con criterios más estrictos que entonces y con un nivel de nueva producción que no alcanza los niveles de la burbuja. Además, dice, "su función esencial no es estimular la compra ni presionar al alza los precios, sino fomentar el ahorro previo y facilitar trayectorias de acceso a la vivienda compatibles con un modelo de crédito prudente y financieramente responsable".

Recuperar estos instrumentos, a su juicio, serviría para dar nuevas soluciones a un problema que parece enquistado. Centrarse solo en incrementar la oferta no elimina de forma automática las dificultades de aquellos hogares necesitan ahorrar durante años para reunir el capital inicial que exige una hipoteca. Y algunas de las recetas que están poniendo sobre la mesa tanto la administración central a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) como diferentes gobiernos regionales, tampoco.

Los avales públicos reducen el ahorro exigido pero trasladan parte del riesgo al sector público. En cambio, las cuentas ahorro-vivienda incentivan que sea el propio comprador quien acumule progresivamente los recursos necesarios antes de solicitar la hipoteca.

La propuesta de actualización de la antigua herramienta consistiría en ampliar el plazo para acumular el ahorro hasta alrededor de diez años, frente a los cuatro que contemplaba la antigua regulación. El incentivo también debería concentrarse en la adquisición de la primera vivienda y dirigirse prioritariamente a jóvenes, hogares con rentas medias y bajas, familias con especiales necesidades de protección, personas con discapacidad o residentes en municipios rurales.

Además, González plantea que estas cuentas sean remuneradas y que los rendimientos obtenidos puedan disfrutar de un tratamiento fiscal favorable. Siempre que permanezcan, eso sí, destinados a la compra de la vivienda habitual. Incluso propone vincular ese historial de ahorro a mejores condiciones hipotecarias. Ahora algunos bancos han recuperado la fórmula comercial pero sin los beneficios fiscales de antaño, que solo mantiene el País Vasco.