Opinión

Ley Ómnibus, un paso clave para el desarrollo del suelo urbano

Foto panorámica de Madrid.

Foto panorámica de Madrid. EP

La Ley de medidas urgentes para el impulso de la actividad económica y la modernización de la Administración que ha aprobado la Asamblea de la Comunidad de Madrid, conocida como la Ley Ómnibus, abarca una serie de medidas legislativas de materias muy diversas que tienen como objetivo fundamental mover palancas que reactiven la actividad económica y el empleo.

Dentro de esas materias, la de la ordenación territorial y urbanística es la que más espacio ocupa en la norma. El Título II recoge una batería de artículos que modifican la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid; la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, y la Ley 4/2014, de 22 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, en su referencia a la Ley 2/2002 de evaluación ambiental.

Aunque la norma incorpora importantes novedades para el suelo no urbanizable, nos vamos a centrar en la afección que tiene sobre el suelo urbano pues es éste el ámbito del territorio en el que con mayor intensidad se desarrollan las principales actividades de los ciudadanos.

Los procesos de renovación y rehabilitación urbana, así como los de adaptación de los usos e intensidades a la nueva realidad de las ciudades, suelen ser especialmente complicados ya que conllevan la transformación de partes de la ciudad existente y viva, afectando al desenvolvimiento ordinario de sus ciudadanos.

Son procesos de transformación que tienen un gran impacto económico en nuestra sociedad y constituyen palancas de crecimiento y creación de empleo y, a la vez, tienen un bajo impacto en el medio ambiente al afectar a suelos ya clasificados. 

Es indiscutible la necesidad de que la ciudad vaya adaptándose a la realidad. Sin embargo, la rigidez de las normas urbanísticas que predeterminan el uso del suelo y su intensidad, impide abordar esos procesos de cambio con agilidad cuando se percibe que ya no responden a la finalidad que las estableció. Por ello, no se nos escapa la importancia de este tipo de actuaciones.

Era, por tanto, absolutamente imprescindible crear herramientas que permitan abordar estos cambios mediante procesos más eficaces y entornos de una mayor seguridad jurídica.

Especial atención en esta línea merece la regulación por primera vez en nuestra legislación autonómica de las actuaciones de dotación previstas en el artículo 7 del Texto Refundido de la Ley del Suelo del Estado pero que no tenía su adecuado desarrollo en la norma autonómica, lo que han generado gran confusión en su aplicación práctica.

La Ley Ómnibus es una ley muy esperada y, a buen seguro, dará un impulso a la actividad económica y a la creación de empleo

Las actuaciones de dotación, mediante un reequilibrio de las dotaciones públicas existentes en la zona, permiten el cambio de uso o el aumento de la edificabilidad de solares o edificios.

La nueva regulación de las actuaciones de dotación con un nuevo artículo 19 bis de la Ley del Suelo de Madrid, arroja claridad en cuanto a la viabilidad económica del proyecto mediante la determinación de un ámbito de espacial que establece con claridad el equilibrio de los usos lucrativos con las dotaciones públicas para garantizar la calidad del entorno urbano afectado, dotando de mayor seguridad jurídica a la actuación.

Además, con el objeto de facilitar las actuaciones se establece que las cesiones de suelo dotacional puedan realizarse no sólo en las parcelas afectadas por la actuación sino en cualquier parte del área homogénea pues es dicho área la que determina el equilibrio y, solo si no es posible, poder monetizarla.

Por último, la cesión del aprovechamiento lucrativo que en nuestra tradición urbanística tiene como objetivo la participación de la sociedad en las plusvalías que genera la actividad, suponen en este tipo de actuaciones una carga especialmente gravosa si tenemos en cuenta que la propia adaptación del nuevo régimen a la realidad social supone en sí mismo un beneficio colectivo. La Ómnibus ha establecido el mínimo dentro de los márgenes que permite la Ley estatal, esto es un 5%, permitiendo, además, que pueda ser satisfecho por su equivalente metálico.

Otra de las medidas importantes en el suelo urbano consolidado es la regulación de las transferencias de aprovechamiento urbanístico que desaparecieron de nuestro ordenamiento, y que recupera esta ley, facilitando el trasvase de edificabilidades entre parcelas que se encuentren dentro de la misma área homogénea, ámbito de actuación o les sea aplicable la misma ordenanza zonal de ordenación pormenorizada.

En el aspecto de los instrumentos de planeamiento, la norma refuerza el poder de los Planes Especiales que permiten realizar modificaciones que hasta ahora exigían de una Modificación de Plan General, lo que redundará en la agilización de su tramitación y, en consonancia con ello, dota a los municipios de una mayor autonomía para aprobar dichos instrumentos.

Se elimina el trámite ambiental en Planes Especiales y Estudios de Detalle en suelo urbano de escaso alcance y que en la realidad, al no tener capacidad innovadora desde el punto de vista de la ordenación territorial, no tienen impacto alguno en el medio ambiente, reduciendo de manera considerable la tramitación administrativa.

Se modifica el régimen jurídico aplicable a los patrimonios públicos de suelo ampliando sus fines y se permite la posibilidad de construir viviendas protegidas, consideradas ahora como red de servicios, con el límite del 5% de la edificabilidad residencial del ámbito, en suelos dotacionales vacantes por haber desparecido el interés general del uso que tenían inicialmente previsto.

Por último, y no menos importante, es el reforzamiento de la colaboración público-privada. Una de las más importantes disfunciones que venimos padeciendo los administrados son los plazos de aprobación de instrumentos de ordenación urbanística y de las licencias. Solamente tenemos la experiencia en el municipio de Madrid de la colaboración entre Ayuntamiento y entidades privadas colaboradoras urbanísticas a los efectos de participar en el proceso de tramitación y otorgamiento de licencias, si bien reducido al ámbito de las actividades y del control a priori, es decir, a la previa concesión de licencia.

El paso dado por la Ómnibus es extender el ámbito geográfico de estas entidades de colaboración al resto de municipios de la Comunidad de Madrid y ampliar las competencias a la tramitación de cualquier tipo de licencia o declaración responsable, de tal forma que el solicitante pueda escoger su utilización o no. Los Ayuntamientos sólo podrán evitar su utilización mediante ordenanza que expresamente lo establezca, debiendo cumplir, en tal caso, con los plazo de resolución de licencias legalmente establecidos.

Además, se permite que, a instancia del Ayuntamiento, ejerzan también labores de inspección.

La Ley Ómnibus es una ley muy esperada y, a buen seguro, dará un impulso a la actividad económica y a la creación de empleo, tan necesarios para los próximos meses, a la vez que otorgará mayor seguridad jurídica a las operaciones de transformación de la ciudad consolidada, posibilitando que se adapte con mayor rapidez a los cambios sociales.


Antonio Ñudi. Socio de Andersen

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