El mercado de la vivienda está sumido en una espiral de demanda y subida de precios que no parece tener fin. El volumen de compraventas alcanzará en 2025 las 720.000 operaciones, la cifra más alta desde 2007, según el último Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research. Y para 2026, estiman una cifra similar con una
limitada disponibilidad de viviendas en el mercado del alquiler que seguirá trasladando la demanda hacia el mercado de compraventa.

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En los últimos doce meses hasta junio se firmaron 700.000 transacciones, un 19,7% más que en 2024. Y los investigadores calculan que entre 2021 y 2024 se ha acumulado un déficit de hasta 765.000 viviendas, equivalente al 4% del parque principal. Según el servicio de estudios de la entidad, eso explica cerca del 39% de la subida de precios registrada en esos años.

En la coctelera se agitan tres factores. Por un lado, la bajada de tipos de interés con la relajación de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) ha abaratado la financiación, lo que anima a solicitar más hipotecas para adquirir casas. Por otro lado, la mejora del poder adquisitivo gracias al dinamismo del empleo y la relajación de la presión inflacionista han ido impulsando la renta disponible.

Pero además, a ello se suma un elemento de presión, el crecimiento demográfico. España ha superado los 49 millones de habitantes y los 19,5 millones de hogares, con una creación neta de 180.000 hogares al año. Algo impulsado especialmente por los importantes flujos migratorios que está experimentando el país.

Por si fueran pocos elementos que añaden presión a la olla, en los últimos tiempos ha cogido fuerza el empuje del comprador extranjero. Aunque el impulso más reciente proviene principalmente de las compras realizadas por ciudadanos españoles, los extranjeros adquirieron unas 50.000 viviendas en el primer semestre según datos del
Colegio de Registradores. Esto supone un 14,1% del total de compraventas (frente al
10,5% en el promedio histórico de 2006-2024) y un 15% más que en el mismo periodo del año pasado.

Solo en el último año se cerraron 133.000 compraventas por parte de no residentes, un 18% del total y lo que supone un nuevo máximo histórico. De hecho, el informe de CaixaBank subraya que la demanda de vivienda por parte de extranjeros no residentes es la que más ha incrementado su peso relativo sobre el total de compraventas, tanto si se compara desde antes de la pandemia como en relación con el ciclo expansivo anterior, cuando la cuota era de apenas el 2,9% del total de compraventas en 2007.

Y tienen especial impacto en las zonas más turísticas. Según el informe, se ven atraídos por "el buen momento de la economía española, la percepción de seguridad y estabilidad geopolítica respecto a otros destinos y un precio de la vivienda que, a pesar de la tendencia alcista reciente, todavía mantiene un diferencial favorable respecto a los países de origen de los principales compradores extranjeros".

Falta de oferta

Así que con estos mimbres, los expertos señalan que la raíz del problema parte de la falta de oferta. Los cálculos del informe apuntan a que en 2025 se visarán unas 140.000 viviendas nuevas, frente a una necesidad de 180.000 hogares por año. Por tanto, el déficit acumulado no hace sino crecer y consolidarla presión alcista sobre los precios. Desde el año posterior a la pandemia, la media de casas construidas es de 118.000 al año; la mitad de lo que serviría para equilibrar el mercado.

Aunque nadie niega que el sector atraviesa una gran crisis, los expertos recuerdan que no es para nada una burbuja inmobiliaria como la de la primera década del siglo, sino todo lo contrario. Durante aquellos tiempos se visaban más de 550.000 viviendas anuales frente a una creación de 400.000 hogares, por lo que se produjo un exceso de oferta frente al escenario actual de escasez.

Del lado financiero, por aquel entonces la deuda de los hogares era superior al 80% del PIB mientras que ahora está en el 42,5%. Además, los bancos están guardando la disciplina en cuanto a financiación. Frente al escenario de entonces repleto de hipotecas variables y con alto riesgo de impago, ahora más del 65% de las nueva hipotecas son a tipo fijo. Asimismo, respecto a la exposición bancaria, el crédito al sector promotor equivale al 5% del PIB, frente a más del 40% en 2008.

Ahora bien, los precios de la vivienda han superado ya, en términos nominales, los máximos de 2007. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan un alza del 12,2% interanual en el primer trimestre de este año. Para CaixaBank Research, las previsiones pasan por un alza del 10% en 2025 y de un 6,3% en 2026.

Pero en algunas regiones el problema se agrava sobremanera. Por ejemplo, los precios de obra nueva se han disparado un 86,9% en Baleares respecto a los precios de la burbuja. En Madrid están un 50% por encima y en Cataluña, un 42%. Por contra otros lugares como Castilla y León o Aragón se mantiene por debajo de aquellos niveles.

En las dos primeras, además, el coste de compra está tan desacoplado del salario mediano que genera una presión nunca vista sobre distintos sectores de la sociedad como los jóvenes o las clases medias. Datos del Banco de España señalan que la vivienda está entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo.

De momento, la clave que señalan los analistas pasa por acelerar la construcción de vivienda asequible. Pese a los planes del Gobierno, la falta de suelo, las trabas burocráticas y el coste creciente de los materiales impiden que el sector tome la velocidad necesaria.

Por zonas, agregan los investigadores de CaixaBank Research, el déficit se concentra en las provincias con mayor presión demográfica y demanda turística, como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga, mientras que en la España vaciada el déficit es más reducido.

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