El Ministerio de Economía, Industria y Competitividad ha aprobado este viernes el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que prepara desde principio de este año para evitar los abusos de la banca en materia hipotecaria. La nueva ley transpone varias directivas europeas a la legislación española y busca incrementar la transparencia en las relaciones entre las entidades financieras y los consumidores de productos hipotecarios.

La transposición de la directiva europea sobre crédito hipotecario 2014/17/UE, aprobada el 4 de febrero de 2014, llega con un retraso cercano a los dos años, ya que el plazo fijado por Bruselas expiraba en marzo de 2016. Aunque tarde, esta ley concede a los consumidores mayor protección ante las cláusulas suelo, los desahucios o las amortizaciones anticipadas, entre otros posibles episodios de abuso.

Economía ha informado de que la norma, que se envía ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria, abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años. La conversión de tipo variable a fijo no pagará comisión a partir del tercer año y se rebajarán los gastos de aranceles y notaría.

Se reducen las comisiones de amortización anticipada de préstamos a tipo variable

La rebaja de las comisiones se centra en las operaciones de cancelación anticipada y en la conversión de contratos a tipo variable que pasen a fijo. En el caso de la comisión de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos.

También para los contratos en vigor se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía que supere el 2% del capital concedido el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo -primer paso en el proceso de desahucio- durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas.

La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado. En el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente. En el segundo (tres años) será del 0,50%.

Los bancos no pueden iniciar la ejecución del préstamo hasta que hay un impago de nueve cuotas o el 2% del capital

En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior. En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el proyecto de ley establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los 10 primeros años y del 3% si es con posterioridad.

El Gobierno recuerda que en la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo. Los incentivos para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación.

Se prohíbe la venta cruzada de productos vinculados a la hipoteca

La comisión máxima será del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad.

Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos 30 euros) y una inscripción mínima (unos 24 euros).

Multidivisa

La Directiva contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la
normativa española.

Por otro lado, se prohíben con carácter general, las denominadas ventas vinculadas de productos que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca.

Para garantizar la máxima transparencia, será obligatorio que el banco entregue al cliente una ficha estandarizada con las características del préstamo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante siete días.

Esta ficha informará de la existencia y riesgos de las cláusula suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del crédito y préstamos en divisas.