Unos requisitos de solvencia más estrictos para los clientes, más transparencia de los bancos y mayor peso de los notarios o del Banco de España como supervisor. La nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor a mediados de junio, ha revolucionado el sector inmobiliario. Una norma con “cosas muy buenas” y algún “arma de doble filo”, según explica Juan Villén, director de Idealista / hipotecas, que prevé que durante este mes la constitución de hipotecas, que se ha frenado en las últimas semanas, volverá a números positivos, y que los bancos continuarán ofreciendo condiciones «muy interesantes».

Y es que todo comienza con la decisión de comprarse una vivienda. Es en ese momento, según Villén, cuando hay tres aspectos clave para seguir adelante e hipotecarse: que el cliente sienta que está en una situación de estabilidad económica, su impresión sobre la evolución del precio de esa casa y, por último, el acceso a la financiación.

La «falta de ahorros» es el principal problema que impide a los clientes acceder a una hipoteca

“La mayor parte de la gente de a pie no puede comprar una vivienda si el banco no le da una hipoteca, ”, explica. En Idealista han observado que los clientes que no logran acceder al crédito tienen un problema, principalmente, con la «falta de ahorros» más que con su estabilidad laboral o la capacidad del pago de las cuotas. A pesar de que los bancos se encargan ahora de costes como los de gestoría o registro, los impuestos y gastos de compra de inmuebles “siguen siendo altos” y un mayor ahorro de los clientes “no es algo que se produzca de la noche a la mañana”, señala.

Las exigencias de solvencia también cambian. A partir de ahora, las entidades financieras harán un análisis más exhaustivo de la capacidad del cliente para hacer frente a sus deudas. Entre otras cosas, se estudiarán sus ingresos, ahorros, compromisos ya adquiridos o su situación de empleo. “Un arma de doble filo”, valora el experto hipotecario. Por un lado, con los precedentes de litigiosidad de estos años con las hipotecas, los bancos no quieren verse envueltos en problemas y, ante la duda, no concederán el crédito. Por el otro, este ajuste de los criterios afecta al “perfil más bajo, la gente joven, que lleve menos tiempo en el empleo” y a los que tienen contratos temporales.

Una solución para reducir la presión sobre los precios sería la construcción de nuevas viviendas, según Villén

Las previsiones para este 2019 auguran una continuidad del crecimiento de los precios. Una dinámica, cuenta Villén, que se produce (“simplificándolo mucho”) cuanto menos oferta y más demanda hay. Una oferta que “no es ampliable porque no hay espacios nuevos inmuebles o ha habido gobiernos locales que han limitado mucho la capacidad de la nueva construcción y limitado las licencias”, como en las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia.

Precisamente, la mejor solución para reducir la presión sobre los precios, según el director de hipotecas de Idealista, es construir más viviendas. ¿Dónde? En aquellas zonas de las urbes que no son céntricas, pero que sí están bien comunicadas.

El papel de los notarios, lo más preguntado

Entre tantas nuevas reglas del juego, la que más dudas ha generado a los prestatarios ha sido la del papel del notario en el proceso. Según establece la ley de crédito, los notarios, tras recibir la información del banco sobre la hipoteca con un cliente, deben confirmar que está completa. También debe explicársela al consumidor en un plazo de 10 días antes de la firma del crédito. Villén insiste en el amplio conocimiento que tienen los notarios del sector inmboliario, pero recomienda a los clientes «que pierdan el miedo a preguntar» para que quede claro lo que se está contratando.

Además, defiende que antes de elegir a un banco, los clientes deberían conocer las diferentes ofertas específicas que ofrecen todas las entidades financieras. Ese es uno de los objetivos de Idealista, donde el cliente puede comparar las condiciones de hasta 18 bancos. «El proceso de contratar una hipoteca es complejo porque incluye mucha terminología y condiciones que los clientes desconocen y, por tanto, es muy importante que entiendan lo que están firmando», indica Villén.

La nueva norma recoge una mayor regulación para los intermediarios financieros y prestamistas privados

En el portal inmobiliario negocian con los bancos para lograr mejores condiciones hipotecarias para sus usuarios. Una vez conseguidas explican a los clientes todos los conceptos de las diferentes ofertas para que puedan elegir la que mejor se adapte a sus condiciones.

Precisamente, la nueva ley recoge una mayor regulación para los intermediarios financieros -portales como Idealista, que ponen en contacto a los clientes con las entidades financieras-, y para los prestamistas privados. Entre otras obligaciones, la norma establece la creación de un registro de intermediarios gestionado por el Banco de España y por las comunidades autónomas, sólo para los que operen en una única región. «Cualquier consumidor podrá entrar en la página web del Banco de España y consultar si un intermediario que le está ofreciendo sus servicios está registrado o no; a su vez, podrá supervisar que todos tenemos unos procedimientos adecuados», valora Villén.

¿Cómo evolucionará el sector de la vivienda este año? Aunque del último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) no se sacaban conclusiones optimistas respecto a la compra de vivienda a corto plazo -un 86% de los encuestados no tiene pensado comprar una casa-, en Idealista observan que «el mercado de las hipotecas está «muy sano». A pesar de la entrada en vigor de la nueva norma, los bancos «seguirán dando prestamos» y ofreciendo condiciones «muy interesantes», señala Villén, que asegura que «cuando miremos el año 2019 al completo» veremos como se trata de un curso en el que el sector ha crecido.

 

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