El Banco Central Europeo decidió hace un año cambiar el rumbo de su política monetaria y hacerla más restrictiva para poner freno a la elevada inflación. Desde julio de 2022, el organismo ha subido los tipos en nueve ocasiones, es decir, en todas las reuniones que se han celebrado. Uno de los objetivos que tiene la política monetaria más restrictiva es endurecer el crédito para provocar menos consumo, frenar la economía y como consecuencia rebajar la inflación. Y ya se empieza a notar. El 38,4% de la compra de viviendas se realizó sin hipoteca en el segundo trimestre del año.
De abril a junio de este año se firmaron un total de 93.557 hipotecas sobre viviendas, según los datos de los Registradores, lo que supone un descenso del 14,5% respecto al trimestre anterior y se encadenan así cuatro trimestres con caídas. Este total de hipotecas supone el 61,6% de las 151.983 compraventas de viviendas que se realizaron en este segundo trimestre, una caída del 5,6%.
El descenso de la actividad hipotecaria (-14,5%) ha sido mucho más intenso que el del número de compraventas de vivienda (-5,6%), “dejando notar el intenso crecimiento del precio del dinero (tipos de interés)”, señalan desde los Registradores. En consecuencia, el porcentaje de compraventas con financiación hipotecaria también se ha reducido significativamente, concretamente en 6,4 puntos porcentuales durante el último trimestre, alcanzando una cobertura de compraventas con financiación hipotecaria del 61,6%. Este índice de cobertura es el más bajo desde el primer trimestre de 2014, dando lugar a un elevado porcentaje de compraventas sin financiación hipotecaria durante el último trimestre (38,4%).
El incremento de los tipos de interés está provocando una reducción de la actividad hipotecaria, dando lugar a un mayor requerimiento de fondos propios para atender el proceso de compra. Esta situación genera una reducción del propio mercado de compraventas, “en la medida que queda más inaccesible para aquellos demandantes que no cuenta con el nivel de ahorro requerido”, explican.
Este porcentaje es la media española, por lo que hay diferencias entre comunidades. De hecho, se ve que en las comunidades con los precios de vivienda más altos hay mayor porcentaje financiado con hipoteca. En el País Vasco solo el 3,9% de las compras de vivienda se ha realizado sin hipoteca, en la Comunidad de Madrid, el 19,7%. Estas dos comunidades, junto con las Islas Baleares, son las que registraron el precio de vivienda más elevado, por lo que es más normal que haya mayor financiación.
El precio medio por metro cuadrado en la Comunidad de Madrid fue de 3.299 euros, el más alto; le sigue Islas Baleares, con un precio medio de 3.214 euros por metro cuadrado, en esta comunidad, el 37,3% de las compraventas de vivienda se hicieron sin hipoteca. En tercera posición se situó País Vasco, con un precio medio de 2.943 euros por metro cuadrado. “Los niveles de precios tienden a ser determinantes para dar lugar a un mayor o menor requerimiento de financiación hipotecaria en el proceso de compraventa de la vivienda”, apuntan desde los Registradores.
En el otro lado, hay ocho comunidades que se encuentran por debajo del 60% del total de las compraventas con hipotecas. En la Comunidad Valenciana es donde más viviendas se han comprado sin hipoteca, el 56,3%. En esta región se realizaron 25.114 ventas de viviendas, por lo que menos de la mitad, es decir, 10.974, se hicieron con financiación hipotecaria. En esta comunidad, el precio medio por vivienda fue de 1.482 euros por metro cuadrado, un 2,6% más que en el trimestre anterior.
En las Islas Canarias, el 48,9% de las compraventas de vivienda no han necesitado financiación hipotecaria. En este caso hay que destacar que el precio medio por metro cuadrado en las Islas Canarias fue de 2.344 metros cuadrados en el segundo trimestre, lo que le convierte en la quinta comunidad más cara.
También se nota el aumento de la compra de vivienda sin hipoteca en términos anuales. A lo largo del último año el 31,58% de las compraventas se han realizado sin financiación hipotecaria. En quince comunidades autónomas se han registrado descensos interanuales, constatando el generalizado cambio de tendencia en la actividad hipotecaria desde un punto de vista territorial durante el último año. Las comunidades autónomas con un mayor número de hipotecas sobre vivienda formalizadas a lo largo de los últimos doce meses han sido Andalucía (86.954), Cataluña (75.810), Comunidad de Madrid (72.588) y Comunitat Valenciana (50.331). “A lo largo de los próximos trimestres la previsión será de continuidad en la tendencia descendente de la actividad hipotecaria”, pronostican desde los Registradores.
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