La línea de avales del ICO para ayudar a jóvenes en la compra de ha llegado este martes al Consejo de Ministros. Pese a que Pedro Sánchez la anunció en mayo, la medida ha tenido que esperar un buen número de meses para hacerse realidad, después de que los ministros la aprobasen en primavera y de que decayera por el adelanto electoral.

En cualquier caso, estos avales ya son una realidad y solo habrá que esperar a que las entidades financieras firmen los correspondientes acuerdos con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para poderlos solicitar.

Con todo, son muchas las dudas que pueden presentarse tras el anuncio. ¿Quién puede acceder a estos avales? ¿Cuánto hay que pagar por ellos? ¿Qué plazos existen? ¿A qué viviendas se podrá acceder? ¿Hay límites de precio? Intentamos resolverlas en este artículo.

¿Quién puede acceder a los avales?

Los avales del ICO están dirigidos a jóvenes de no más de 35 años y familias jóvenes con menores a cargo. Con los 2.500 millones de euros que el Gobierno destinará a la iniciativa, estas personas o familias deberían poder acceder a su primera vivienda en propiedad, aunque eso dependerá de si hay un banco que esté dispuesto a concederles una hipoteca. 

Además, hay un criterio estricto de renta: 37.800 euros brutos anuales, es decir, 4,5 veces el IPREM para cada solicitante. En caso de que sea una familia quien solicite el aval, el límite de ingresos sube al doble. Y si hay hijos a cargo, dicho límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo.

En el caso de una familia monoparental, el límite se podrá incrementar en un 70% adicional. Por otro lado, existe un límite máximo de patrimonio para el avalado, de 100.000 euros en total.

La duda aquí es qué casa puede comprar un individuo que no tiene ahorros -para eso solicita el aval del Gobierno- y cuenta con ese nivel de ingresos, puesto que el banco no concederá una hipoteca si aprecia riesgo de impago, independientemente del aval del Ejecutivo, por mucho que este considere que la medida supone la “solución a un problema complejo”.

Según el comparador de precios Kelisto -y que permite comparar ofertas de telefonía, hipotecas, cuentas, préstamos, seguros, energía y más-, los menores de 35 años solo pueden acceder a viviendas que cuesten como máximo 150.000 euros.

Eso supone que en ciudades como Madrid solo podrían optar a unas 1.000 viviendas, en base a datos del portal inmobiliario Idealista.com, de las cuales unas 400 necesitan una reforma y el resto están en “buen estado”. Las restantes, que el portal califica como de “obra nueva”, son solo ocho. Si se filtra por habitaciones, solo 400 tienen tres o más.

¿Cuánto tengo que pagar por el aval?

El Gobierno se ha esforzado en subrayar que el aval tendrá coste cero tanto para el cliente como para la entidad financiera. Pero hay que tener en cuenta la letra pequeña, y es que la hipoteca será más cara para el consumidor ya que no ha proporcionado una entrada. Para entenderlo, retrocedamos hasta el principio.

El banco normalmente solo permite solicitar un préstamo -hipoteca, en este caso- por el 80% del valor de la vivienda. Eso actúa de criba para un número muy importante de jóvenes, que no cuentan con los ahorros suficientes para acceder a una vivienda en propiedad. Y es lo que quiere combatir el Gobierno con estos avales. 

No es del todo gratuito, porque si contrato una hipoteca al 100% sube mucho de coste por los intereses"

estefanía gonzález, kelisto

“Pero hay que recordar que no es del todo gratuito, al final si contrato una hipoteca al 100% tengo que asumir que sube mucho de coste por los intereses”, recuerda Estefanía González, portavoz de Kelisto experta en el mercado inmobiliario. “Porque pides un préstamo de mayor cantidad que si solo accedieras a un préstamo por el 80% del valor de la vivienda, que resultaría más barato porque el banco te estaría prestando menos dinero”.

Según la compañía, la hipoteca resultará alrededor de unos 20.000 euros más cara de media -tomando como referencia una vivienda media de 250.000 euros-, pero la ventaja será que podrán acceder a ella jóvenes que de otra manera no habrían podido permitírsela. 

Otra ventaja será que el hipotecado no tendrá que hacer frente a la comisión de apertura que suele acompañar a los avales hipotecarios, y que suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del valor de la hipoteca.

¿Hay un límite de precio para la vivienda?

No, el Gobierno no ha establecido un límite de precio para la vivienda a adquirir, pero hay que tener en cuenta que es el banco quien debe conceder la hipoteca y que no lo hará si aprecia riesgo de impago.

Es el principal inconveniente de esas ayudas, puesto que parece complicado que un banco conceda una hipoteca a una persona con unos ingresos anuales brutos de 25.000 euros que busca comprar una vivienda de 250.000.

Lo tendrán algo más sencillo las parejas, que uniendo sus ingresos sí podrían llegar a acceder a una vivienda de unos 300.000 euros si cada uno de ellos gana 37.000 euros anuales, es decir, el límite máximo permitido. Para hacer este cálculo, Kelisto ha tenido en cuenta la recomendación del Banco de España, que anima a no destinar más de un 35% de los ingresos netos a la vivienda.

También podrían acceder a una vivienda de mayor valor, pero no mayor de 306.000 y 312.000 euros aproximadamente, las familias con un hijo y con dos, respectivamente.

¿Tengo que adelantar algo de dinero?

Este es un extremo que el Gobierno no ha mencionado, pero que es importante tener en cuenta. Aunque la idea es que el aval permita comprar una vivienda sin contar con el dinero para la entrada, no hay que olvidar que serán necesarios ciertos ahorros para pagar los gastos de la compraventa, como el pago del IVA o el impuesto de transmisiones patrimoniales, el impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos de notaría, registro y gestoría y también los gastos de la hipoteca -de tasación y la comisión de apertura de la hipoteca, si la hubiera, u otros-. Estos gastos tienden a ser de alrededor del 10% del valor del inmueble, es decir, unos 25.000 euros en el caso de una vivienda media.

¿Cuándo puedo acceder a estos avales? 

Los jóvenes interesados podrán acceder a estos avales públicos tan pronto como las entidades financieras hayan firmado sus acuerdos con el ICO, y en ningún caso más tarde del 31 de diciembre de 2025.

Esta es la fecha límite para formalizar los préstamos que se acojan a esta línea de avales, aunque en teoría -así aparece en la nota de prensa enviada por el Ministerio de Vivienda- ese plazo podría llegar a ampliarse dos años más. 

También hay que recordar que los avales se conceden por un plazo máximo de 10 años desde que se formalice la operación, independientemente de cuánto se haya amortizado el préstamos. Esto significa que el Estado dejará de ejercer de avalista pasados los 10 años, aunque las implicaciones de este extremo deberán ser concretadas entre el usuario y el banco.

¿Tengo que vivir en el inmueble que compre?

Sí, las condiciones establecen que la vivienda deberá ser la residencia habitual de la persona avalada, aunque aquí también hay letra pequeña. Se permite su arrendamiento, pero solo si concurren circunstancias que exijan el cambio de vivienda, “tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral u obtención de un empleo más ventajoso, entre otras análogas”, dice el Ministerio.

Por otro lado, las condiciones de la iniciativa incluyen que no podrán acogerse a esta línea de avales quienes ya sean propietarios de otra vivienda con anterioridad, “independientemente de la forma de adquisición de esta”, aunque existen algunas excepciones: que se haya accedido a parte de una vivienda por herencia sin testamento, o que se acredite que la persona no puede acceder a la vivienda de la que es propietario por un divorcio, separación u otras causas ajenas a su voluntad, como por ejemplo una razón de discapacidad, propia o de un conviviente.