Incentivos a propietarios, desalojos en 48 horas y freno a los fondos: las claves de la alternativa de Junts a los decretos de vivienda del Gobierno

El grupo parlamentario de Junts formaliza este viernes su rechazo a los dos reales decretos leyes impulsados por el Gobierno sobre vivienda. En su intervención en el pleno del Congreso su portavoz, Míriam Nogueras, ha justificado su decisión como una manera de "no ceder al chantaje de los extremos" y ha vuelto a pedir la retirada de unos decretos "ni frenan los desahucios ni impiden la especulación". Ante la negativa del Ejecutivo a suspender la votación en el Congreso, la formación independentista ha presentado su propia propuesta alternativa de real decreto-ley. El texto de Junts parte de un diagnóstico contrapuesto al de Moncloa: la emergencia habitacional responde a la falta de oferta en el mercado y no al comportamiento de los propietarios, que representan el 91,9% del parque alquilado a precio de mercado. Por ello, su alternativa rechaza imponer prórrogas forzosas a arrendadores privados e intenta volcar el esfuerzo en incentivos fiscales, la seguridad jurídica frente a las ocupaciones ilegales y la financiación pública de la protección social.

Prórroga pactada del alquiler y bonificaciones fiscales

En lugar de prórrogas impuestas por decreto, la propuesta de Junts crea la figura de la prórroga extraordinaria pactada para los contratos de vivienda habitual que venzan antes del 30 de junio de 2028. Arrendador y arrendatario podrán acordar hasta dos anualidades adicionales voluntarias, incentivadas mediante ajustes en el IRPF.

• Bonificación al arrendador: Se eleva la reducción del rendimiento neto del alquiler en el IRPF hasta el 90% si el propietario acuerda reducir la renta en al menos un 5% al prorrogar o renovar el contrato. Para el resto de prórrogas pactadas sin rebaja, la reducción será del 70%.
• Deducción al inquilino: Se aprueba una deducción temporal del 15% en el IRPF por las cantidades pagadas de alquiler durante 2026 y 2027, para contribuyentes con bases imponibles iguales o inferiores a 33.007,20 euros y sobre un máximo de 11.630 euros anuales.
• Incentivo para viviendas desocupadas: Se declara exenta la ganancia patrimonial obtenida por particulares al vender a las administraciones públicas inmuebles que lleven al menos dos años desocupados, para destinarlos a parque público.

Coto a los fondos buitre y retracto hipotecario

La norma posconvergente fija restricciones directas a grandes operadores hasta el 31 de diciembre de 2028:

• Prohibición de compras especulativas: Entidades de crédito, fondos de inversión, socimis y grandes tenedores no podrán adquirir viviendas residenciales salvo si las comprometen durante cinco años a alquiler social, a precio asequible o a fines sociosanitarios. Asimismo, se prohíbe a grandes tenedores comprar viviendas con un descuento superior al 30% sobre el valor de tasación.
• Derecho de retracto en créditos hipotecarios: Se modifica el Código Civil (añadiendo el artículo 1535 bis) para reconocer al deudor persona física el derecho irrenunciable a extinguir su deuda hipotecaria devolviendo al fondo de inversión o cesionario el precio real pagado por su crédito en ventas en bloque, sumando únicamente intereses y gastos.

Desalojo en 48 horas frente a la ocupación ilegal

La propuesta otorga un peso central a la seguridad jurídica de los propietarios para incentivar la puesta de viviendas en alquiler:

• Medida cautelar en 48 horas: Se añade el artículo 544 sexies a la Ley de Enjuiciamiento Criminal (LECrim) para que el juez ordene como medida cautelar el desalojo de ocupantes ilegales en un plazo de 48 horas si no acreditan un título posesorio.
• Juicios rápidos: Se incluyen los delitos leves de usurpación en el procedimiento de juicio inmediato (artículo 962 de la LECrim).
• Agilización en la vía civil: Se separa formalmente el procedimiento de recuperación de fincas ocupadas sin título de los procesos por impagados o finalización de contratos de alquiler.

Protección de vulnerables con cargo a fondos públicos

Junts rechaza que la protección de inquilinos vulnerables sea sufragada por los propietarios privados. Por ello, las medidas sociales se acotan y se respaldan con presupuesto público:

• Suspensión acotada de lanzamientos: El juez podrá suspender el desahucio de familias vulnerables sin alternativa habitacional por periodos de 12 meses (máximo hasta finales de 2028) únicamente en procesos instados por bancos, fondos, grandes tenedores o adjudicatarios en ejecuciones hipotecarias. Quedan excluidos de la suspensión los casos de ocupación violenta o sin título previo.
• Enervación pagada por la Administración: Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 22.6) para permitir que la Administración autonómica enerve el desahucio pagando la totalidad de la deuda al propietario con fondos que el Estado le transferirá por anticipado, en un plazo improrrogable de dos meses.

Rebaja del IVA e impulso a la construcción

Para abordar el problema estructural de escasez de oferta, la propuesta combina alivio fiscal e inversión pública:

• IVA al 5%: Se reduce el tipo impositivo del 10% al 5% para la entrega de vivienda habitual nueva (con límites de superficie de 120 m² y precio de hasta 450.000 euros), así como para la construcción de vivienda social.
• Rehabilitación al 10%: Se aplica el tipo reducido del 10% de IVA a las obras de renovación y reparación de pisos destinados al arrendamiento como residencia habitual.
• Líneas de avales ICO: Se autoriza la creación de una línea de avales ICO de hasta 2.000 millones de euros para impulsar el parque de vivienda en alquiler social o asequible, junto con otra línea de 280 millones de euros enfocada a la construcción industrializada.

Exigencia de leyes estructurales en tres meses

El texto obliga al Gobierno a remitir a las Cortes, en un plazo máximo de tres meses, un proyecto de ley ordinario para abordar aspectos estructurales del alquiler y cuentas de ahorro vivienda, así como un proyecto de ley orgánica enfocado en regular las actuaciones de la Policía Judicial para desalojos inmediatos en casos de flagrancia.