La Comunidad de Madrid trabaja ya con un Anteproyecto de la nueva Ley del Suelo que vendría a sustituir a la del año 2001, norma que tras más de 15 años de vigencia ha contribuido, en gran medida, a generar enorme conflictividad en el panorama urbanístico de nuestra región, con aproximadamente 40 fallos judiciales que han acabado con otros tantos proyectos urbanísticos importantes, de los que cabe destacar la prolongación de la Castellana, la operación Mahou-Calderón, Valdebebas, la ampliación del Bernabéu, el Palacio de Congresos, el campo de golf del Canal, etc.

Una norma que a lo largo de su vida ha sufrido más de 15 modificaciones, muchas de las cuales, como la introducida por Esperanza Aguirre de la famosa Ley de las tres alturas -que afectó al proyecto de la ampliación de la Castellana o a la operación Mahou-Calderón-, o la introducida por Ignacio González creando los Centros Integrados de Desarrollo -configurados ad hoc para cumplir con las exigencias que el empresario del juego Sheldon Adelson pedía para implantar una Ciudad del Juego en Alcorcón-, fueron arbitradas en las llamadas medidas urgentes o de acompañamiento de los presupuestos.

Este tipo de leyes, una especie de cajón de sastre normativo que ha sido utilizado de manera generalizada tanto por la Administración autonómica como por la estatal, con un contenido muy heterogéneo, ya que incluyen modificaciones de normas sustantivas de diferente ámbito de aplicación de gran diversidad e importancia, suponen una pésima utilización de la técnica normativa. Y ponen de manifiesto la incapacidad del ejecutivo de impulsar verdaderas reformas legislativas cuando la realidad social lo demanda.

Ahora, por fin, nos encontramos con un Anteproyecto de Ley que se estructura en 273 artículos, tres disposiciones adicionales, once disposiciones transitorias, una derogatoria y cinco disposiciones finales y que tiene su justificación, según leemos en su propia Exposición de Motivos, en la adaptación de la legislación autonómica a la estatal, contribuyendo así a evitar la dispersión normativa e inseguridad jurídica; en la agilización de los trámites administrativos; en la contribución al desarrollo sostenible y en el establecimiento de un régimen sancionador más severo, principalmente.

Es una ley estrictamente urbanística. No legisla sobre ordenación territorial, ni sobre vivienda. Sigue un esquema tradicional y continuista. No establece conceptos generales ni definiciones.

Sin embargo, debemos destacar ciertos aspectos que sí suponen una innovación con respecto a la anterior norma:

  • Atribuye a la iniciativa pública la ordenación y el planeamiento urbanístico, pero a la iniciativa privada la urbanización y la edificación (fundamentalmente a los propietarios).
  • Apuesta decididamente por las actuaciones sobre la ciudad consolidada en lugar de fomentar la ocupación del territorio, procurando con ello un desarrollo urbano más sostenible.
  • Regula por primera vez en la Comunidad de Madrid el régimen jurídico del subsuelo, permitiendo que pueda tener aprovechamiento lucrativo para determinados usos y que puedan constituirse complejos inmobiliarios o se pueda llevar a cabo una división horizontal, entre el suelo y el subsuelo.
  • Crea dos tipos de Planes Generales, en función de que el Ayuntamiento tenga más o menos de 5.000 habitantes y 6 millones de presupuesto.
  • Los edificios deberán contar con un Informe de Evaluación de Edificios en el que, a diferencia del actual Informe de Inspección Técnica de Edificios, se incluye un estudio sobre el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad universal necesarias y la certificación de la eficiencia energética del mismo.
  • Regula de forma novedosa los actos sometidos a licencia urbanística (sección 1ª); a declaración responsable (sección 2ª) y a comunicación (sección 3ª), adaptándose a las directivas comunitarias y a la legislación estatal.
  • Amplía a 8 años el plazo de prescripción de las sanciones y de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.
  • Endurece las sanciones y aplica descuentos por pronto pago y actuaciones voluntarias de restablecimiento de la legalidad.
  • Permite, recuperando una técnica tradicional muy utilizada, los convenios de planeamiento entre particular y administración pero con ciertas limitaciones y controles administrativos.

A pesar de ello, no aborda problemas prácticos que surgen, precisamente, en el desarrollo de la ciudad consolidada, como pueden ser el establecimiento claro de los estándares de cesión en cambios de uso o aumentos de edificabilidad en los edificios, o una mejor regulación de los procedimientos de regeneración urbana, dada la complejidad que tiene actuar sobre un barrio habitado.

Tampoco resuelve de manera satisfactoria la excesiva complejidad y lentitud en la tramitación de los instrumentos de planeamiento general y de desarrollo urbanísticos. Los Planes Generales, pese a la creación del Plan Simplificado, siguen siendo instrumentos muy exhaustivos que tienen una vigencia temporal enorme y se ven constantemente rebasados por los acontecimientos. Su rigidez no favorece su adaptación.

En definitiva, una reforma necesaria, urgente diría yo, pero insuficiente en algunos aspectos.