Muchas personas, por diferentes motivos, afrontan la inquietud de encontrarse en una gran urbe en búsqueda de un alojamiento no permanente por un periodo de tiempo lo relativamente largo como para no encajar en un espacio hotelero y lo suficientemente corto como para no querer alquilar una vivienda en régimen tradicional.

Además, hay muchas personas que buscan en su nueva experiencia no sólo una solución al alojamiento, sino poder canalizar de manera rápida ese potencial que les ofrece su nueva y, a veces, desconocida ciudad o su entorno.

Huyen de la soledad y aspiran a encontrar puntos de conexión con otras personas con las que tengan determinadas afinidades, en alojamientos respetuosos con el medio ambiente que combinan el diseño arquitectónico y espacios comunes de calidad sin tener que renunciar por ello a la privacidad. Buscan espacios aspiracionales que permiten, a un menor coste, acceder a servicios de la más alta calidad.

Así nacieron, hace algo más de 10 años, de manera espontánea y dentro de la llamada economía colaborativa, los primeros proyectos de coliving en Silicon Valley (California) que luego se replicaron rápidamente en Nueva York y en las principales ciudades de Europa y Asia. Desde aquellas experiencias iniciales, el modelo ha ido evolucionando y adaptándose a nuevas realidades y, sobre todo, se ha ido profesionalizando.

Estamos ante una nueva fórmula de convivencia y relaciones que da respuesta a una imparable realidad social»

Este nuevo estilo de vida está irrumpiendo con fuerza también en nuestro país y ya tenemos claros ejemplos de proyectos exitosos de coliving, pese a no existir un marco regulatorio que establezca su régimen legal de una manera clara. Estamos ante una nueva fórmula de convivencia y relaciones que da respuesta a una imparable realidad social, a un modelo que evoluciona más rápido que la norma. El reto es abordar la tarea que permita combinar la flexibilidad de un producto novedoso y en constante evolución, con la seguridad jurídica.

Para ello es determinante saber de qué hablamos o, mejor dicho, de qué queremos hablar. Aunque no es fácil dar una definición precisa de lo que es el coliving, sí hay una serie de características comunes nos permiten aproximarnos a una realidad que sitúa a esta figura entre el alquiler temporal para uso de vivienda y el hospedaje.

Estamos hablando de un espacio para vivir en el que los usuarios comparten espacios comunes (cocina, salas de esparcimiento y de trabajo –coworking-, cuartos de lavado, etc.) y disfrutan de espacios privados (habitaciones).

El régimen es de alquiler y los servicios están incluidos (luz, agua, calefacción, cambio sábanas, wifi, Netflix…). Las empresas gestoras podrán ofrecer otros servicios extra o “premium” (comida, clases de yoga o idiomas, visitas turísticas, videojuegos…) apoyados en aplicaciones de móvil u otras herramientas informáticas.

Los usuarios buscan una afinidad con el resto de los usuarios (colivers), pues la idea de compartir no está tanto enfocada a una eficiencia en los espacios y en los costes, que también, sino en la búsqueda de una comunidad de intereses que fomente el éxito de esa convivencia.

La empresa gestora del coliving se encargará no sólo de un proceso de selección previo, que asegure la afinidad de los colivers, sino también de implantar la figura de un dinamizador o community manager que fomente esa integración o de que alguno de los usuarios más veteranos haga voluntariamente esa labor como connecters.

La temporalidad sería otra de las características, ya que la idea no es el uso permanente de residencia habitual, pero el modelo sí está concebido para vivir. Quizás el tiempo medio pueda estar entre 3 meses y un año.

En cuanto a la ubicación, aunque ya existen interesantes proyectos rurales, lo habitual hasta ahora es que estén situados en las grandes ciudades y en lugares céntricos y bien comunicados. Pero esto también evolucionará y habrá proyectos en cualquier sitio en que los usuarios encuentren su conexión con el resto.

El éxito del proyecto exige espacios muy cuidadosos con la calidad, con el diseño y configuración arquitectónicos y con la sostenibilidad y la eficiencia energética, sin olvidar la existencia de domótica y tecnología que faciliten el uso de las instalaciones. Su público valora mucho la incorporación de estas cualidades.

En cuanto a los usuarios, puede haber muchos perfiles y ello dará lugar a otros tantos proyectos diferentes. Pensemos en los estudiantes (normalmente de escuelas de negocio post-grado) o en jóvenes que empiezan su carrera profesional en una compañía, o están montando una start-up y que no tienen familia ni intención o capacidad de comprar una vivienda; o, por ejemplo, aquellos que han sido desplazados por su empresa temporalmente a otra ciudad para desarrollar un proyecto; o incluso el segmento de singles, o de senior, deportistas o artistas, o interesados en los videojuegos, etc.

El concepto clave es la flexibilidad, la adaptación del espacio a cada perfil, en términos temporales y de oferta de servicios»

Por último, la interacción con multitud de colivers, la posibilidad de analizar tendencias y comportamientos para la mejora del servicio hace que el big data y la inteligencia artificial ocupen un lugar esencial en el desarrollo del negocio, abriendo el mismo a multitud de oportunidades que trascienden del mero alojamiento.

El concepto clave es la flexibilidad, la adaptación del espacio a cada perfil, en términos temporales y de oferta de servicios, por lo que no hay un concepto único ni un proyecto igual.

Entrando en el controvertido mundo de la regulación legal, este tipo de proyectos debemos analizarlos desde varios puntos de vista: el jurídico-civil, el contractual y el urbanístico.

Desde el punto de vista jurídico-civil, contractual, vemos que las relaciones tienen tres partes, a diferencia del arrendamiento tradicional (arrendador y arrendatario). Aquí entra en juego la figura del gestor como parte intermedia entre el usuario y el propietario. Este último normalmente no tiene relación contractual con el usuario. Es un modelo más parecido al hotelero, en este sentido.

Desde el punto de vista contractual, la figura del contrato de arrendamiento de habitación pudiera ser un modelo que regule parte de las relaciones de los intervinientes, aunque por las características que antes apuntábamos deberá existir otro nexo contractual entre propietario y empresa gestora y explorar una manera segura de vincular a todos ellos. Por tanto, el diseño jurídico de la operación necesita conjugar contractualmente los tres intereses diferentes.

Desde el punto de vista urbanístico, la cuestión se complica a la hora de determinar el tipo de uso que se adecua a esta figura por su idiosincrasia. Parece claro que el uso de hospedaje podría ser el más asimilable, pero no debemos descartar el uso residencial comunitario. Incluso es posible encajar el proyecto en suelo dotacional, como sucede con las residencias de estudiantes o de ancianos.

Cada proyecto debe ser objeto de estudio individualizado, en el que se deberá analizar la normativa urbanística de la Comunidad Autónoma y las Ordenanzas Municipales y Normas Urbanísticas del municipio en el que se ubique el proyecto. Es deseable que futuras regulaciones establezcan la suficiente flexibilidad para su implantación, como el propio concepto de coliving incorpora en su ADN.


Antonio Ñudi. Socio del Área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen