La inversión privada es necesaria para la creación de vivienda

El debate político y social de estos días pretende circunscribir el problema de la vivienda a la regulación de los alquileres. Es una simplificación peligrosa que lejos de aportar soluciones reales pretende generar un enfrentamiento entre dos partes, propietario e inquilino y, por extensión, mantener dos posiciones políticas que acerquen a unas determinadas siglas. El dilema que se plantea es falso: o regulamos el alquiler, o no habrá vivienda para todos.

La vivienda, en el más amplio sentido de la palabra, se ve impactada por legislación de la Administración del Estado -suelo, arrendamientos y vivienda-; de las comunidades autónomas -urbanismo, ordenación del territorio y vivienda-; y los ayuntamientos -potestad de planeamiento para establecer su modelo de ciudad-.  Cualquier reforma en este ámbito requiere de una amplia coordinación entre administraciones y lealtad institucional para alcanzar objetivos que persigan el interés general.

El problema de la vivienda es estructural, multicausal y exige una respuesta que opere simultáneamente en varios frentes. Si reducimos la solución a una única variable, el mercado del alquiler y las relaciones entre propietarios e inquilinos, fracasaremos en la solución. Actuar solo sobre el mercado del alquiler sin trabajar en otras medidas de manera coordinada no dará ningún resultado positivo, antes al contrario.

El suelo, la materia prima, escasea

Si la demanda desborda estructuralmente la oferta, la prioridad debe ser aumentar esa oferta. Y para ello, la condición necesaria es crear suelo apto para edificar, la materia prima. Si no se produce la transformación urbanística con mucha más rapidez, poniendo suelo en el mercado, difícilmente podremos solucionar el problema de la vivienda y, en especial, el de la vivienda asequible. 

La crisis económica iniciada en 2008 tuvo un impacto devastador en el mercado inmobiliario español. Entre otros efectos, se paró por completo el desarrollo y transformación de suelo y con ello la producción de la materia prima para la construcción de viviendas. Aunque la economía ha venido recuperándose, la construcción de vivienda no ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis y no hemos recuperado el gap negativo creado durante esos años. Si a ello añadimos el índice de crecimiento de nuevos hogares en nuestro país y, principalmente, en las grandes ciudades, resulta de todo punto lógica la enorme brecha existente hoy entre demanda y oferta.

Nuestro sistema legal ha articulado unos procesos de transformación urbanística muy lentos y complicados, con una gran dispersión normativa. En estos procesos se ven involucrados los propietarios de suelo, las diferentes administraciones territoriales y sus organismos públicos, así como las empresas privadas o públicas encargadas del transporte y abastecimiento de los suministros de energía eléctrica, gas, telecomunicaciones, agua o de la depuración de los residuos. 

Todos estos operadores actúan durante el proceso de transformación física del terreno hasta convertir el suelo rural en suelo urbanizado. Las decisiones y los objetivos de cada uno de ellos no siempre están alineados, y a menudo se pierde la visión global del proyecto, lo que produce disfunciones, retrasos e incremento de costes.

Pero, además, esa transformación física de los terrenos va acompañada de una transformación jurídica de los mismos, mediante la cual la preexistente estructura de la propiedad se modifica a través de un reparto equitativo entre los propietarios originarios, que reciben parte de las parcelas urbanizadas en las que materializan sus derechos edificatorios.

Otra gran parte de esas parcelas urbanizadas la reciben de manera gratuita las administraciones públicas que las incorporan a sus patrimonios inmobiliarios para poder construir los equipamientos necesarios para dar servicio a los futuros residentes del nuevo barrio (centros de salud, de enseñanza, etc).

Además, los ayuntamientos, mediante su participación en las plusvalías que genera la actividad urbanística y, en ocasiones, las comunidades autónomas a través de la cesión de redes supramunicipales que obliga el planeamiento, reciben suelo gratuito en el que poder desarrollar sus políticas públicas de vivienda.

Este complicado proceso se articula a través de los Proyectos de Reparcelación y en su elaboración participan los propietarios, el Ayuntamiento de turno, mediante el control de legalidad y su tramitación administrativa, y el Registro de la Propiedad para culminar el proceso con su inscripción. Este proceso produce, además, una importante operación de limpieza de la propiedad y del tracto registral, inmatriculación de fincas, y otras operaciones de depuración, que otorga seguridad jurídica al sistema.

Y si no fuera suficiente, toda transformación urbanística lleva aparejada, además, la calificación de un porcentaje de vivienda —el cuarenta por ciento en el suelo urbanizable y el veinte por ciento en el suelo urbano no consolidado— con precios limitados en los suelos privados, creándose con ello la mayor reserva de vivienda protegida.  

Las Juntas de Compensación: el actor clave

Este singular y equilibrado diseño de creación ciudad tiene como protagonista del proceso a unas entidades conocidas como Juntas de Compensación que están formadas por los propietarios de suelo. El ayuntamiento correspondiente ejerce, en todo caso, una labor de control de la legalidad del proceso.

Las Juntas son el más claro ejemplo de colaboración público-privada en el ámbito urbanístico porque tienen como principal cometido costear y ejecutar las obras de urbanización y entregar a la Administración las obras de urbanización y las parcelas totalmente urbanizadas. Son profesionales de este sector y saben gestionar tan difícil proceso y para ello deben contar con importantes recursos económicos y estar dispuestos a invertirlos ahí.

Es cierto que existen otros sistemas de generación de suelo, la expropiación por ejemplo, pero son sistemas utilizados de manera muy residual en nuestro país pues exigen a la Administración la puesta a disposición de importantes recursos públicos. 

Se configuran, por tanto, como los proveedores principales de suelo urbanizado. Sin embargo, su dependencia de la administración actuante, principalmente los ayuntamientos, para la aprobación de los instrumentos de planeamiento, gestión y ejecución, que a su vez dependen de la emisión de innumerables informes sectoriales, o la necesidad de alcanzar acuerdos con organismos y empresas públicas y compañías suministradoras privadas que no actúan en un régimen de competencia, lastran en ocasiones su cometido, ralentizando y encareciendo ese proceso productivo. La eficiencia y el alineamiento de todos a un mismo objetivo son clave para el éxito de esta gran factoría.

La implantación de medidas en cada una de las partes del proceso descrito, simplificando y reduciendo plazos, impacta de manera importante en el tiempo de puesta a disposición del suelo y, por consiguiente, de las viviendas, además de contener su precio final y dotar al sistema de una mayor seguridad jurídica, haciéndolo más predecible e incentivando la inversión.

Las administraciones deben trabajar de manera coordinada ahí y no pretender resolver el problema de la vivienda en una única dirección. Su papel es crear las condiciones —normativas, procedimentales y de seguridad jurídica— para que el capital privado siga apostando y sea dirigido hacia donde más se necesita, creando un marco que genere certeza y confianza. Todo lo contrario a lo que hemos visto recientemente.

Antonio Ñudi Tornero. Socio de Urbanismo del Área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen