Tratados con condescendencia: la crisis del suelo

Hay algo profundamente ofensivo en la forma en que el poder político se dirige hoy al ciudadano. No se trata solo de la ineficacia de determinadas medidas ni del deterioro palpable de servicios esenciales; es la insistencia en presentar los fallos sistémicos de un país mediante explicaciones simplistas y relatos cuidadosamente construidos. En pocos ámbitos resulta esta condescendencia tan flagrante, y tan destructiva, como en el drama del acceso a la vivienda.

El guion político es conocido: la vivienda es inalcanzable porque existen especuladores desalmados, propietarios rentistas y fondos buitre que asfixian a las familias. Frente a ese diagnóstico, el gobernante se presenta como héroe protector, blandiendo decretos, promesas de topes de precios y proclamas morales. Es un relato cómodo, emocional y diseñado para el consumo rápido en las redes sociales.

Pero también es una magnífica coartada para no afrontar una realidad mucho más incómoda: España lleva años aumentando su población y creando nuevos hogares sin producir vivienda suficiente allí donde se necesita. Y una parte importante de esa escasez está relacionada con la extraordinaria lentitud para transformar suelo, aprobar planeamiento, conceder licencias y proporcionar seguridad jurídica a quienes deben construir.

El elefante en la habitación: diez o quince años para producir suelo

Basta levantar la vista en cualquier viaje por carretera alrededor de Madrid, Zaragoza o Sevilla para percibir una paradoja: España dispone de una enorme extensión territorial y, sin embargo, en las zonas donde se concentra la demanda escasea el suelo finalista sobre el que realmente se puede construir. El problema no es la existencia física de terreno: es convertirlo jurídicamente en suelo apto para edificar.

Transformar suelo hasta dejarlo preparado para construir puede requerir en España entre diez y quince años y, en determinados casos, incluso más. El proceso queda sometido a sucesivas decisiones urbanísticas, informes sectoriales, procedimientos administrativos y actuaciones de diferentes niveles de la Administración. A ello se añade un problema histórico de inseguridad jurídica: defectos en el planeamiento pueden terminar provocando, años después de su aprobación, la anulación judicial de instrumentos urbanísticos fundamentales, obligando a rehacer procedimientos que deberían haber quedado resueltos mucho antes.

Decirle al ciudadano que el problema de la vivienda se solucionará únicamente amenazando al propietario particular, mientras el sistema puede necesitar más de una década para generar nuevo suelo edificable, supone ignorar su capacidad para comprender una relación elemental entre oferta y demanda. Ningún promotor, ninguna cooperativa y tampoco ninguna Administración pública pueden responder con rapidez a un incremento de la demanda cuando la materia prima imprescindible para construir, el suelo finalista, necesita semejantes plazos para ponerse en circulación.

La aritmética demográfica que nadie quiso planificar

A este estrangulamiento de la oferta se suma otro elemento incómodo del debate: la evolución de la demanda. España se aproxima ya a los cincuenta millones de habitantes y el crecimiento demográfico reciente procede fundamentalmente de los movimientos migratorios, dado que el crecimiento natural es negativo.

Esto no constituye en sí mismo un problema: aparece cuando el aumento de población no viene acompañado de la correspondiente planificación de las infraestructuras necesarias. Cualquier Gobierno responsable sabe que incorporar cada año a cientos de miles de personas a la economía y a la sociedad exige prever las necesidades adicionales de transporte, escuelas, sanidad y, de manera primordial, vivienda. No se puede aumentar sostenidamente la población y el número de hogares mientras permanece prácticamente congelada la capacidad de producir casas en las zonas de mayor demanda.

El resultado está a la vista: una competencia cada vez mayor por una oferta insuficiente, alquileres que absorben una parte creciente de los salarios, jóvenes que retrasan durante años su emancipación y familias, nacidas aquí o llegadas de fuera, obligadas a competir por un parque residencial que no ha crecido al mismo ritmo. El déficit acumulado de unas 750.000 viviendas es la expresión cuantificable de años de desequilibrio entre los hogares que se crean y las viviendas que se construyen.

Menos retórica y más seguridad jurídica

La vivienda no se abarata mediante mensajes simplistas ni buscando permanentemente un culpable al que señalar. Tampoco existe una solución única, pero resulta difícil imaginar una salida duradera sin aumentar considerablemente la oferta allí donde existe demanda. Eso exige liberar el cuello de botella del suelo, simplificar el planeamiento urbanístico, reducir radicalmente los plazos administrativos, agilizar licencias, aumentar el parque de vivienda asequible y proporcionar suficiente seguridad jurídica para que el ahorro privado vuelva a considerar atractivo el alquiler de larga duración.

Y exige algo todavía más elemental: relacionar la política demográfica con la política de vivienda. Si un país prevé incorporar cientos de miles de nuevos residentes cada año, debe preguntarse simultáneamente dónde van a vivir.

No es la primera vez, por otra parte, que una cuestión de Estado se resuelve con un relato a medida en lugar de con una norma a prueba de tribunales. La experiencia reciente con reformas de gran calado aprobadas a la carrera, y luego deshechas por el Constitucional o por Estrasburgo, debería haber enseñado que las soluciones narrativas envejecen mal. La vivienda corre el riesgo de seguir el mismo camino: decretos que seducen durante una rueda de prensa y mueren en un recurso.

Exigir que los gobernantes hablen a los ciudadanos con claridad y respeto no es un capricho retórico: es una condición básica de una democracia saludable. El día en que la política admita que no se pueden mantener simultáneamente una burocracia urbanística extraordinariamente lenta, un fuerte crecimiento del número de hogares y una oferta de vivienda insuficiente sin que los precios sufran las consecuencias, se habrá dado el primer paso serio para resolver el problema. Hasta entonces, seguiremos discutiendo sobre los responsables visibles del relato mientras dejamos intacta la maquinaria que produce la escasez.